上海徐匯區(qū)D1國際創(chuàng)意空間辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)D1國際創(chuàng)意空間辦公寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、徐匯區(qū) D1 國際創(chuàng)意空間——項(xiàng)目介紹

二、徐匯區(qū) D1 國際創(chuàng)意空間——項(xiàng)目參數(shù)

• 建筑形態(tài)： 2—4 層改建工業(yè) LOFT（紅磚/清水混凝土鋸齒形，保留原結(jié)構(gòu)桁架/牛腿柱），含中央庭院、涂鴉墻及小型策展前廳；部分單元帶局部夾層（LOFT 4.5—5.5 米凈高可加建二層辦公區(qū)約 1/2—2/3 面積）
• 可租賃面積： 單元約 80—1,200 ㎡/間可分割（最小約 60—80 ㎡入門級(jí)設(shè)計(jì)師工作室），整幢約 2,000—3,500 ㎡
• 層高與荷載： 首層原廠房挑高 5.0—7.0 米（典型交付 5.5—6.0 米），二層及以上 3.6—4.2 米（LOFT 夾層區(qū)凈高 2.2—2.4 米上/下各層），樓板活荷載約 300—500 kg/㎡（首層局部可達(dá) 500—800 kg/㎡ 適合大型實(shí)體模型/木作泥塑——無大型切割焊接）；夾層按 150—200 kg/㎡ 設(shè)計(jì)
• 硬件配套： 三相電到戶（可按需增容供小型木工/3D 打印/激光切割——需環(huán)保備案）、強(qiáng)電插座每工位預(yù)布、上下水至首層部分單元（供陶藝/小型沖洗槽——需經(jīng)物業(yè)同意排廢液預(yù)處理）、電信/聯(lián)通/移動(dòng)光纖到樓（部分單元需自引內(nèi)網(wǎng)）；分體空調(diào)或多聯(lián)機(jī) VRV（部分高區(qū)做新風(fēng)補(bǔ)風(fēng)）；客/貨梯（部分樓棟僅貨運(yùn)升降平臺(tái)或加裝液壓客梯）；消防按歷史建筑改造特批（煙感＋噴淋＋疏散指示，不適用全新超高層標(biāo)準(zhǔn)）
• 交付標(biāo)準(zhǔn)： 現(xiàn)況交付——保留原紅磚/清水混凝土墻面、原結(jié)構(gòu)構(gòu)件可見、水泥找平或環(huán)氧地坪（部分單元做白色涂料墻）、明裝消防/暖通管；LOFT 夾層按協(xié)商做鋼構(gòu)樓板＋玻璃/鐵藝欄桿；大門為鋼制防火門或原廠房推拉門復(fù)原；可提供簡單隔斷及網(wǎng)絡(luò)布線增值包
• 停車與配套： 園區(qū)及周邊路面泊位約 40—60 個(gè)（緊張，VIP 客戶建議預(yù)約或停西岸鳳巢地下場(chǎng)再步行 5 分鐘），含少量新能源充電樁；無獨(dú)立食堂但西岸美術(shù)館/龍美術(shù)館側(cè)有簡餐車及 AI PLAZA 星幕廣場(chǎng)（步行 8—10 分鐘）；園區(qū)內(nèi)咖啡機(jī)角、共享小會(huì)議室（部分單元可協(xié)商合用大堂展示區(qū)做客戶 preview）
• 2025—2026 年市場(chǎng)參考有效租金： 首層及高挑空 LOFT 約 5.0—7.0 元/㎡·天，二層及以上約 3.8—5.5 元/㎡·天（視面積、層高、是否帶 LOFT 夾層及朝向院落）；物業(yè)費(fèi)約 8—15 元/㎡·月（含公區(qū)保潔、綠化、基礎(chǔ)安保及公區(qū)能耗）
• 綠色建筑/文保： 歷史建筑保護(hù)性改造，不符合新建綠建星級(jí)但滿足上海市歷史建筑活化利用消防及節(jié)能整改要求，部分單元加裝遮陽及 Low-E 替換窗提升熱工性能

三、徐匯區(qū) D1 國際創(chuàng)意空間——交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通： 距地鐵 11 號(hào)線云錦路站約 1.0—1.3 公里（騎行 8—12 分鐘或公交 734 路"龍騰大道龍?zhí)m路"站步行 3 分鐘），11 號(hào)線直達(dá)徐家匯（2 站/約 5 分鐘）、江蘇路（換 2 號(hào)線）、迪士尼；距地鐵 7 號(hào)線/12 號(hào)線龍華中路站約 1.5 公里（騎行或公交）；未來地鐵 23 號(hào)線（規(guī)劃經(jīng)徐匯濱江）設(shè)站更近
• 道路交通： 緊鄰龍騰大道（濱江景觀道，貨車限行時(shí)段注意）、內(nèi)環(huán)線（宛平南路匝道約 1.5 公里）、龍耀路隧道（至浦東三林/前灘約 3 公里）、打浦路隧道（至黃浦核心約 4 公里）；車行約 10 分鐘達(dá)徐家匯 CBD、約 20 分鐘達(dá)陸家嘴（經(jīng)龍耀路—新建路隧道）、約 35 分鐘達(dá)虹橋樞紐（經(jīng)內(nèi)環(huán)—S20—S4 或 S20—崧澤高架）、約 45 分鐘達(dá)浦東國際機(jī)場(chǎng)（經(jīng)龍耀路—S20—A20—S1 或 11 號(hào)線轉(zhuǎn) 2 號(hào)線）；園區(qū)有臨時(shí)落客及小型貨車卸貨點(diǎn)（限高需注意老廠房入口約 2.2—2.5 米）
• 高鐵與航空： 距上海南站約 6 公里（地鐵或車行 15 分鐘）、距虹橋火車站/機(jī)場(chǎng)約 30 公里（車行 35 分鐘）、距浦東國際機(jī)場(chǎng)約 40 公里（車行 45 分鐘或 11 號(hào)線轉(zhuǎn) 2 號(hào)線）
• 濱江慢行： 首層直連徐匯濱江步道/騎行道，距西岸美術(shù)館約 300—500 米、龍美術(shù)館約 800 米、西岸智塔（商湯 SenseTime 上?？偛浚┘s 600 米、西岸智慧谷約 500 米——午休可沿江散步或約見藏家/策展人非正式會(huì)談

四、徐匯區(qū) D1 國際創(chuàng)意空間——區(qū)位介紹

五、徐匯區(qū) D1 國際創(chuàng)意空間——項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢(shì)分析

• 徐匯濱江首個(gè)老廠房改造 LOFT＋步行 300 米達(dá)西岸美術(shù)館——"工作在展覽里"敘事獨(dú)一無二： 紅磚鋸齒頂、裸露桁架、5—7 m 首層挑空及中央院落是純玻璃幕墻寫字樓無法復(fù)制的空間調(diào)性，特別契合建筑/景觀事務(wù)所做 1:1 實(shí)體模型、藝術(shù)策展機(jī)構(gòu)做先期布展推敲、時(shí)尚潮牌拍片打樣——且下樓即西岸雙年展主場(chǎng)館，客戶/VIP 可"先看展—再訪 studio"無縫銜接，是上海極少數(shù)"辦公=展覽現(xiàn)場(chǎng)延伸"的創(chuàng)意園。
• 緊鄰商湯西岸智塔（600 m）——傳統(tǒng)文創(chuàng)可觸達(dá) AIGC/AI 藝術(shù)交叉議題： 與西岸 AI 高地物理緊鄰，建筑/策展/新媒體企業(yè)可探索"AIGC 輔助設(shè)計(jì)""沉浸式 AI 藝術(shù)"聯(lián)合課題或贊助機(jī)會(huì)，進(jìn)入商湯及明略生態(tài)活動(dòng)邀請(qǐng)名單——是區(qū)別于 M50 或 1933 老場(chǎng)坊等無 AI 生態(tài)純藝術(shù)園的核心附加值。
• 徐家匯 2 站＋衡復(fù) 4 km——老牌設(shè)計(jì)甲方（開發(fā)商/國企/文博機(jī)構(gòu)）拜訪便利： 距徐家匯（開發(fā)商區(qū)域總部集中）車行 10 分鐘或地鐵 2 站，距衡山路—復(fù)興路歷史風(fēng)貌區(qū)（老洋房私宅/文化基金會(huì)）約 4 km，方便維護(hù)傳統(tǒng)大甲方關(guān)系；同時(shí)距前灘（經(jīng)龍耀路隧道 5 分鐘）方便見浦東跨國分支——不像純藝術(shù)園區(qū)孤立市中心客源。
• 徐匯"光啟人才計(jì)劃＋文創(chuàng)專項(xiàng)＋大張江聯(lián)動(dòng)（西岸智慧谷關(guān)聯(lián)）"申報(bào)通道： 入駐將工商注冊(cè)于徐匯濱江地址可按程序申報(bào)徐匯區(qū)"光啟人才計(jì)劃"（創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)、人才公寓配租、留學(xué)歸國人員落戶綠色通道）、文創(chuàng)示范企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)（數(shù)字內(nèi)容/設(shè)計(jì)創(chuàng)新）、大張江聯(lián)動(dòng)專項(xiàng)（西岸智慧谷—D1 按個(gè)案納入張江高新區(qū)徐匯園范圍申請(qǐng)）及高新技術(shù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)（科技型分支如 AIGC 內(nèi)容企業(yè)）；園區(qū)企業(yè)服務(wù)專員可輔導(dǎo)材料準(zhǔn)備。
• 低密院落＋可加建 LOFT 夾層——實(shí)際使用得房率高且空間可塑： 老廠房改建 LOFT 允許加建 1/2—2/3 面積夾層（按結(jié)構(gòu)鑒定及報(bào)建），名義租賃面積 200 ㎡ 可獲實(shí)際使用約 280—300 ㎡（首層展示＋夾層辦公），對(duì)比高層甲級(jí)寫字樓得房率（約 70%—75% 使用/建面）具隱性性價(jià)比；中央院落適合放置大型實(shí)體模型/安裝藝術(shù)組件做內(nèi)部評(píng)審。
• 成熟西岸藝術(shù)季流量溢出——品牌露出軟性且低成本： 西岸藝術(shù)季（West Bund Art Fair / ART021 西岸博覽會(huì)）期間園區(qū)成 VIP 步行參觀節(jié)點(diǎn)，部分單元臨街外立面可協(xié)商做小型項(xiàng)目標(biāo)識(shí)（需物業(yè)/西岸開發(fā)辦審批），適合設(shè)計(jì)事務(wù)所/畫廊關(guān)聯(lián)做 open studio 或藏家預(yù)覽夜——不需單獨(dú)租商業(yè)畫廊。

六、徐匯區(qū) D1 國際創(chuàng)意空間——入駐代表企業(yè)及機(jī)構(gòu)（典型構(gòu)成）

• 建筑/景觀/規(guī)劃設(shè)計(jì)： 境外及本土知名建筑事務(wù)所上海分支（部分如如恩設(shè)計(jì) Neri&Hu 曾以西岸為 base、GMP 上海關(guān)聯(lián)、KPF 關(guān)聯(lián) visit office）、精品景觀設(shè)計(jì)工作室、城市更新/歷史建筑活化精品所
• 藝術(shù)策展/畫廊關(guān)聯(lián)： 獨(dú)立策展人機(jī)構(gòu)、國外畫廊上海展示辦公室（非公開展場(chǎng)——主展廳多在西岸或 M50 但 admin/策展在此）、藝術(shù)經(jīng)紀(jì)與收藏顧問辦公室
• 數(shù)字媒體/廣告熱店： 精品數(shù)字廣告 agency（Boutique Digital Agency）、新媒體藝術(shù)工作室（投影映射/交互裝置 編程—小樣測(cè)試）、時(shí)尚潮牌創(chuàng)意中心
• 平臺(tái)機(jī)構(gòu)： 西岸開發(fā)集團(tuán)企業(yè)服務(wù)聯(lián)絡(luò)點(diǎn)（含光啟人才/大張江備案咨詢）、D1 園區(qū)管理處

七、徐匯區(qū) D1 國際創(chuàng)意空間——區(qū)域產(chǎn)業(yè)非稅收類扶持政策導(dǎo)向（概要）

• 創(chuàng)業(yè)與孵化政策（適用于小微文創(chuàng)/AI 應(yīng)用）： 對(duì)入駐經(jīng)認(rèn)定的科創(chuàng)載體、留創(chuàng)園及西岸關(guān)聯(lián)孵化器（西岸智慧谷聯(lián)動(dòng)）的初創(chuàng)企業(yè)（AIGC 內(nèi)容、數(shù)字媒體、建筑設(shè)計(jì)科技化方向）提供孵化服務(wù)與場(chǎng)地證明支持；符合條件的留學(xué)歸國人員創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)及設(shè)計(jì)/藝術(shù)/CS 方向創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目可申報(bào)徐匯區(qū)創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)資助與"光啟人才計(jì)劃"銜接支持（場(chǎng)地證明、融資路演對(duì)接、落戶綠色通道）。
• 科技與產(chǎn)業(yè)政策： 對(duì)高新技術(shù)企業(yè)、專精特新企業(yè)（科技型分支如 AIGC 內(nèi)容企業(yè)）認(rèn)定給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)獲得國家及市級(jí)文化創(chuàng)意（數(shù)字內(nèi)容、設(shè)計(jì)創(chuàng)新）、人工智能應(yīng)用相關(guān)科技計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目按相關(guān)規(guī)定給予配套支持；對(duì)總部型企業(yè)（經(jīng)認(rèn)定為上海市或徐匯區(qū)跨國公司地區(qū)總部/功能性總部）可按區(qū)級(jí)政策享受開辦及租房/購樓扶持（非稅收返還，屬總部認(rèn)定服務(wù)包）；納入大張江聯(lián)動(dòng)范圍載體企業(yè)（西岸智慧谷—D1 按個(gè)案評(píng)估）可同步申報(bào)張張江專項(xiàng)發(fā)展資金。
• 人才政策： 適用徐匯區(qū)"光啟人才計(jì)劃"及上海海外高層次人才引進(jìn)計(jì)劃，對(duì)高層次人才提供人才安居（購房/租房補(bǔ)貼或人才公寓優(yōu)先配租——西岸及區(qū)內(nèi)人才公寓），外籍人才工作許可及居留"一網(wǎng)通辦"綠色通道、子女入學(xué)協(xié)調(diào)（含南洋模范系/位育/西南模范等優(yōu)質(zhì)校對(duì)接）及"徐匯人才服務(wù)卡"；重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺人才（AI 算法、數(shù)字媒體、策展、建筑遺產(chǎn)保護(hù)）享受職稱評(píng)審綠色通道及技能培訓(xùn)補(bǔ)貼；重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目領(lǐng)軍團(tuán)隊(duì)可按"一事一議"給予綜合支持。
• 產(chǎn)業(yè)平臺(tái)與金融服務(wù)： 對(duì)建設(shè)或入駐公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)（AIGC 內(nèi)容合規(guī)檢測(cè)、數(shù)字渲染農(nóng)場(chǎng)共享預(yù)約）給予支持；引導(dǎo)徐匯區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基金、AI 產(chǎn)業(yè)基金及市場(chǎng)化創(chuàng)投對(duì)接早期項(xiàng)目；區(qū)商務(wù)委協(xié)助對(duì)接跨國公司地區(qū)總部認(rèn)定及 APEC 商務(wù)旅行卡申辦。

八、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

九、徐匯區(qū) D1 國際創(chuàng)意空間——結(jié)構(gòu)化問答庫

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