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上海徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)辦公寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途： 為擬在上海市徐匯濱江核心區(qū)設(shè)立企業(yè)區(qū)域總部、科技與數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)上海辦公室（AI/互聯(lián)網(wǎng)/新能源智能汽車）、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)分支及需"地鐵11號(hào)線龍耀路站直連＋與星揚(yáng)西岸中心/西岸AI智塔/騰訊/阿里同簇＋恒基兆業(yè)LUMINA系列甲級(jí)交付＋徐匯區(qū)總部與AI政策"的高端商務(wù)客戶提供星瀚廣場(chǎng)（Star Harbour Plaza／星揚(yáng)西岸中心二期，恒基兆業(yè)LUMINA系列）載體參數(shù)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、區(qū)位效能及政策環(huán)境的全維度選址決策參考。

編制對(duì)象： 徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)（Star Harbour Plaza／星揚(yáng)西岸中心二期，Henderson Land's LUMINA Series Phase II），位于上海市徐匯區(qū)濱江核心段西岸傳媒港西側(cè)（龍文路317—318號(hào)／龍耀路188號(hào)），由恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，Gensler建筑設(shè)計(jì)，2021年Q4竣工交付，屬徐匯濱江CBD與星揚(yáng)西岸中心（一期）同城共構(gòu)的二期甲級(jí)寫字樓群——含T1（12層）、T2（23層高層）、T3/T4（5層花園式獨(dú)棟）共4棟寫字樓及約1.5萬(wàn)㎡商業(yè)配套（星幕廣場(chǎng)、下沉花園），與西岸傳媒港"九宮格"、星揚(yáng)西岸中心、西岸智塔（商湯SenseTime）、騰訊華東關(guān)聯(lián)、網(wǎng)易關(guān)聯(lián)物理毗鄰形成"科技—傳媒—藝術(shù)"商務(wù)集群，土地性質(zhì)C2C8綜合用地（部分C65兼容備案）。

數(shù)據(jù)時(shí)效： 截至2026年6月，參考2024—2026年上海市及徐匯區(qū)公開(kāi)發(fā)布的人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)政策文件、樓盤實(shí)地調(diào)研及仲量聯(lián)行/戴德梁行2025Q4—2026Q1上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告數(shù)據(jù)。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)——項(xiàng)目介紹

星瀚廣場(chǎng)位于上海徐匯濱江核心段西岸傳媒港西側(cè)（龍文路317—318號(hào)，近龍耀路云錦路口），由恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)、Gensler設(shè)計(jì)，2021年竣工交付，是"星揚(yáng)LUMINA"系列二期——與一期星揚(yáng)西岸中心（約280米徐匯濱江第一高樓）僅一路之隔并通過(guò)空中連廊及地下通道與西岸傳媒港"九宮格"、西岸鳳巢（AI PLAZA）、西岸夢(mèng)中心連通。項(xiàng)目總建面約15萬(wàn)㎡，含4棟寫字樓（T1約12層/22,000㎡、T2約23層/48,000㎡、T3/T4各5層花園獨(dú)棟約5,500㎡及4,500㎡）及約1.5萬(wàn)㎡商業(yè)（含"星幕"多功能廣場(chǎng)、下沉花園、精品餐飲/咖啡/便利店）。聚焦"數(shù)字經(jīng)濟(jì)＋人工智能＋文化傳媒＋新能源智能汽車總部及分支"，與毗鄰商湯科技（西岸智塔）、騰訊關(guān)聯(lián)職能、網(wǎng)易關(guān)聯(lián)、極氪汽車/吉利研究院上海分支、康帕斯（Compass Group中國(guó)）形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。無(wú)生產(chǎn)功能、不可進(jìn)行?；に?，適合代碼開(kāi)發(fā)（筆記本級(jí)/輕量GPU機(jī)柜）、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)、行業(yè)解決方案售前、政府關(guān)系及企業(yè)行政管理職能——部分獨(dú)棟可辦C65兼容備案作高附加值設(shè)計(jì)/媒體企業(yè)備案。

二、徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)——項(xiàng)目參數(shù)

以下參數(shù)綜合星瀚廣場(chǎng)T1—T2—T3/T4典型值：

建筑形態(tài)： T2高層甲級(jí)寫字樓（23層，低/中/高區(qū)分區(qū)）、T1退臺(tái)式高層寫字樓（12層）、T3/T4花園式企業(yè)獨(dú)棟（各5層，帶獨(dú)立門廳及屋頂露臺(tái)/冠名權(quán)），底層商業(yè)文化配套（含星幕廣場(chǎng)、下沉花園、精品餐飲）

可租賃面積： 分層最小可分割約100—287㎡（精裝交付單元或標(biāo)準(zhǔn)交付分割），典型整層T1約2,243㎡、T2約2,524㎡、T3約1,107㎡、T4約891㎡；獨(dú)棟T3約5,538㎡、T4約4,455㎡；整棟T1/T2可整租

層高與荷載： 標(biāo)準(zhǔn)層高4.4米（大堂挑高約10—12米），凈高約3.0米（T2高區(qū)承諾≥3.0米），樓板活荷載約200—300kg/㎡（IT機(jī)柜區(qū)可按規(guī)范局部增容配電至60—80W/㎡，不建議設(shè)大型UPS電池室——推薦外托IDC）

硬件配套： 雙回路10kV供電＋備用柴油發(fā)電機(jī)接口（保障重要樓層），三家運(yùn)營(yíng)商光纖直連（電信/聯(lián)通/移動(dòng)專線可申配），VAV或VRV中央空調(diào)（工作日8:00—18:00及周末部分時(shí)段預(yù)約延時(shí)），T2配客梯11部＋貨梯1部（分區(qū)服務(wù)、目的樓層派梯DOT、高峰間隔≤30秒），T1配客梯5部＋貨梯1部，T3/T4各配客梯2部＋貨梯1部；消防為IG541氣體或預(yù)作用噴淋＋VESDA極早期探測(cè)；部分樓層預(yù)留少量服務(wù)器間（1—4機(jī)柜）配獨(dú)立回路及排熱；全樓PM2.5過(guò)濾新風(fēng)及LEED Gold認(rèn)證（BD+C: Core and Shell）

交付標(biāo)準(zhǔn)： 公區(qū)超五星大堂精裝（進(jìn)口石材拼花、藝術(shù)裝置、智能派梯屏、雙語(yǔ)禮賓前臺(tái)——仲量聯(lián)行JLL物業(yè)）；辦公區(qū)150mm架高地臺(tái)（T2/T1）、礦棉板或金屬板吊頂（高區(qū)可選裸頂噴灰升級(jí)）、乳膠漆墻面、煙感溫感到位；可提供帶隔斷精裝交付（按協(xié)商）

停車與配套： 地下車位約844個(gè)（含新能源充電樁），月租約1,000—1,200元/個(gè)；配套員工餐廳（含加班餐）、%Arabica同級(jí)咖啡吧、便利店、星幕廣場(chǎng)（可企業(yè)活動(dòng)/路演）、共享董事會(huì)議室/培訓(xùn)廳（可按小時(shí)或年卡預(yù)約）；通過(guò)連廊共享西岸傳媒港商業(yè)及西岸鳳巢AI PLAZA

2025—2026年市場(chǎng)參考有效租金： T1/T3/T4約5.5—7.0元/㎡·天，T2低中區(qū)約6.5—8.0元/㎡·天，T2高區(qū)及江景向約7.8—9.5元/㎡·天（視樓層、朝向及租期）；物業(yè)費(fèi)約42元/㎡·月（含中央空調(diào)基礎(chǔ)運(yùn)行時(shí)及公區(qū)能耗、禮賓服務(wù)等）

綠色建筑： LEED BD+C Core and Shell Gold金級(jí)認(rèn)證＋綠建二星

三、徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)——交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通（正上蓋）： 地鐵11號(hào)線龍耀路站4號(hào)出口直連項(xiàng)目B1層或首層（約50—150米），11號(hào)線直達(dá)徐家匯（2站/約5分鐘）、江蘇路（換2號(hào)線）、迪士尼、嘉定新城；距地鐵7號(hào)線/12號(hào)線龍華中路站約1.2公里（騎行或公交）；未來(lái)地鐵23號(hào)線（規(guī)劃經(jīng)徐匯濱江）設(shè)站更近強(qiáng)化與閔行/吳涇（交大閔行、華師大閔行）連通。

道路交通： 緊鄰龍耀路隧道（穿越黃浦江至浦東三林/前灘約3公里——車行5分鐘達(dá)前灘）、中環(huán)高架（接G60/S20/S4）、南北高架（經(jīng)內(nèi)環(huán)—魯班路立交約4公里）；車行約10分鐘達(dá)徐家匯CBD（經(jīng)內(nèi)環(huán)—肇嘉浜路）、約20分鐘達(dá)陸家嘴（經(jīng)龍耀路—新建路隧道或打浦路—延安路立交）、約30分鐘達(dá)虹橋樞紐（經(jīng)內(nèi)環(huán)—S20—S4或S20—崧澤高架）、約45分鐘達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)（經(jīng)龍耀路—S20—A20—S1或11號(hào)線轉(zhuǎn)2號(hào)線）；專屬VIP落客區(qū)及貨車卸貨平臺(tái)。

高鐵與航空： 距上海南站約4公里（地鐵1號(hào)線轉(zhuǎn)11號(hào)線或車行10分鐘）、距虹橋火車站/機(jī)場(chǎng)約20公里（車行30分鐘）、距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約40公里（車行45分鐘或11號(hào)線轉(zhuǎn)2號(hào)線）。

濱江慢行： 首層直連徐匯濱江步道/騎行道（貫通北外灘及南至前灘），距西岸智塔（商湯SenseTime上海總部）約600米、西岸美術(shù)館約800米、龍美術(shù)館約1公里、西岸傳媒港騰訊關(guān)聯(lián)樓約300米——適合VIP客戶沿江散步或非正式技術(shù)/商務(wù)研討。

四、徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)——區(qū)位介紹

星瀚廣場(chǎng)坐落于徐匯區(qū)濱江核心段西岸傳媒港西側(cè)（龍文路—龍耀路口），西望徐家匯CBD（約2.5公里，11號(hào)線2站）、東眺黃浦江對(duì)岸前灘及世博地區(qū)、南接西岸智慧谷（AI企業(yè)C65退臺(tái)樓）、北靠西岸文化走廊（西岸美術(shù)館、龍美術(shù)館、余德耀美術(shù)館、油罐藝術(shù)中心、西岸夢(mèng)中心），與星揚(yáng)西岸中心（一期）、西岸智塔（商湯科技上?？偛浚?、騰訊華東關(guān)聯(lián)、網(wǎng)易關(guān)聯(lián)、芒果廣場(chǎng)（湖南衛(wèi)視上海）、中央廣播電視總臺(tái)上?？傉就瑢傥靼兜貥?biāo)群。所在徐匯濱江是上海"一江一河"戰(zhàn)略中北岸核心開(kāi)發(fā)段——定位為全球級(jí)濱水創(chuàng)新帶與"AI＋傳媒＋藝術(shù)"三重功能疊合區(qū)，3公里半徑內(nèi)集聚商湯/明略/依圖關(guān)聯(lián)AI生態(tài)、頭部互聯(lián)網(wǎng)/新能源車企（極氪/吉利研究院上海點(diǎn)）、頂級(jí)數(shù)字媒體與廣告公司及多家藝術(shù)機(jī)構(gòu)；距上海交通大學(xué)（閔行/華山路約8公里）、復(fù)旦大學(xué)（邯鄲約12公里）車程適中，便于招聘CS/AI/新媒體/設(shè)計(jì)方向人才。徐匯區(qū)內(nèi)配建多個(gè)人才公寓及西岸金融城配套居住，距衡山路—復(fù)興路歷史風(fēng)貌區(qū)約4公里、新天地約3公里。

五、徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

地鐵11號(hào)線龍耀路站直連（正上蓋）——徐家匯2站＋前灘5分鐘車程雙向便利： B1層或首層50—150米達(dá)閘機(jī)，2站徐家匯（老牌客戶/金融/國(guó)企）、經(jīng)龍耀路隧道5分鐘達(dá)前灘（浦東央企/外資分支）、20分鐘達(dá)陸家嘴——是浦西濱江極少數(shù)"正上蓋地鐵＋浦西浦東雙客群均衡"的甲級(jí)寫字樓群，適合需高頻雙向客戶拜訪的企業(yè)總部或重要分支。

與星揚(yáng)西岸中心同城共構(gòu)＋毗鄰商湯西岸智塔/騰訊/極氪——"入圈"西岸AI×傳媒×新能源生態(tài)： 物理緊鄰西岸智塔（商湯SenseTime——500米）、騰訊關(guān)聯(lián)樓（西岸傳媒港九宮格內(nèi)約300米）、極氪汽車/吉利研究院上海分支（已入駐本項(xiàng)目），AI應(yīng)用/SaaS、智能網(wǎng)聯(lián)汽車軟件、數(shù)字媒體企業(yè)可就近開(kāi)展聯(lián)合POC、生態(tài)被投企業(yè)BD及參與西岸AI Meetup——是區(qū)別于一般甲級(jí)樓的核心產(chǎn)業(yè)生態(tài)價(jià)值。

恒基LUMINA系列品質(zhì)（Gensler設(shè)計(jì)/LEED Gold/JLL物業(yè)）——匹配跨國(guó)與頭部科技企業(yè)嚴(yán)苛要求： 標(biāo)準(zhǔn)層高4.4米、凈高3.0米、150mm架高地臺(tái)、目的樓層派梯、IG541氣體消防、PM2.5過(guò)濾及仲量聯(lián)行全流程禮賓服務(wù)滿足TMT企業(yè)及跨國(guó)機(jī)構(gòu)對(duì)私密落客、延時(shí)空調(diào)及災(zāi)備電力要求，交付品質(zhì)與香港/新加坡同級(jí)甲級(jí)樓相當(dāng)。

徐匯"人工智能高地＋總部經(jīng)濟(jì)＋光啟人才計(jì)劃＋大張江聯(lián)動(dòng)（西岸智塔—星瀚廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)）"三重政策申報(bào)通道： 入駐符合條件企業(yè)（含科技型分支及高服企業(yè)）可按程序申報(bào)徐匯區(qū)高新技術(shù)企業(yè)及專精特新獎(jiǎng)勵(lì)、"光啟人才計(jì)劃"（創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)、人才公寓配租、留學(xué)歸國(guó)人員落戶綠色通道）、大張江聯(lián)動(dòng)專項(xiàng)（西岸智塔—星瀚廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)納入張江高新區(qū)徐匯園范圍按個(gè)案）及總部型職能認(rèn)定服務(wù)包（非稅收返還，屬總部認(rèn)定輔導(dǎo)）；對(duì)AI大模型應(yīng)用、智能網(wǎng)聯(lián)汽車軟件分支、數(shù)字內(nèi)容企業(yè)可按區(qū)級(jí)政策申請(qǐng)示范項(xiàng)目配套。

T3/T4花園獨(dú)棟可冠名——成長(zhǎng)中科技頭部或新能源車企上海形象點(diǎn)： 5層獨(dú)棟帶獨(dú)立門廳、屋頂露臺(tái)及冠名權(quán)（按協(xié)商），適合B輪后AI企業(yè)上?？偛?、新能源智能汽車軟件研發(fā)中心或外資大中華第二總部——可先租T2高區(qū)試水再平移獨(dú)棟，同城梯度不換生態(tài)圈。

成熟西岸配套與人才安家——降低核心人才抗拒入職： 距南洋模范/位育/西南模范等頂級(jí)K12（按政策搖號(hào)/考試）3公里內(nèi)，復(fù)旦大學(xué)附屬中山/腫瘤約15—20分鐘車程；西岸金融城人才社區(qū)及區(qū)內(nèi)人才公寓可優(yōu)先配租——對(duì)比陸家嘴（學(xué)位競(jìng)爭(zhēng)激烈）及遠(yuǎn)郊園區(qū)（國(guó)際學(xué)校遠(yuǎn)）具留才優(yōu)勢(shì)。

六、徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)——入駐代表企業(yè)及機(jī)構(gòu)（典型構(gòu)成）

科技/新能源智能汽車/互聯(lián)網(wǎng)： 極氪汽車（ZEEKR——吉利高端電動(dòng)品牌上海關(guān)聯(lián)公司及軟件分支）、弘璣信息（Cyclone RPA——AI流程自動(dòng)化獨(dú)角獸上海分支）、部分騰訊關(guān)聯(lián)職能（西岸傳媒港九宮格內(nèi)但部分會(huì)議/培訓(xùn)使用星瀚會(huì)議室）、網(wǎng)易關(guān)聯(lián)分支

專業(yè)服務(wù)/配套： 康帕斯（Compass Group中國(guó)——員工餐廳運(yùn)營(yíng)及企業(yè)服務(wù)）、精品律所（知識(shí)產(chǎn)權(quán)/公司法）、部分咨詢公司分支

平臺(tái)機(jī)構(gòu)： 徐匯濱江開(kāi)發(fā)辦企業(yè)服務(wù)窗口（西岸專班——含光啟人才/大張江備案輔導(dǎo)）、星幕廣場(chǎng)活動(dòng)策劃聯(lián)絡(luò)點(diǎn)（企業(yè)可申請(qǐng)用于產(chǎn)品發(fā)布/路演）

七、徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)——區(qū)域產(chǎn)業(yè)非稅收類扶持政策導(dǎo)向（概要）

依據(jù)《徐匯區(qū)促進(jìn)人工智能產(chǎn)業(yè)高地建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》《徐匯區(qū)關(guān)于支持科技創(chuàng)新與新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》（徐府規(guī)〔2025〕X號(hào)）及上海市張江高新區(qū)徐匯園相關(guān)政策，入園（駐樓）符合條件企業(yè)（工商注冊(cè)于徐匯濱江地址）可按程序申報(bào)以下類型扶持（不以地方稅收留存返還掛鉤）：

創(chuàng)業(yè)與孵化政策（適用于小微AI/數(shù)字媒體）： 對(duì)入駐經(jīng)認(rèn)定的科創(chuàng)載體、留創(chuàng)園及西岸關(guān)聯(lián)孵化器（西岸智慧谷聯(lián)動(dòng)）的初創(chuàng)企業(yè)（AI應(yīng)用、大模型微調(diào)、數(shù)字媒體方向）提供孵化服務(wù)與場(chǎng)地證明支持；符合條件的留學(xué)歸國(guó)人員創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)及CS/AI/新媒體方向創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目可申報(bào)徐匯區(qū)創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)資助與"光啟人才計(jì)劃"銜接支持（場(chǎng)地證明、融資路演對(duì)接、落戶綠色通道）。

科技與產(chǎn)業(yè)政策： 對(duì)高新技術(shù)企業(yè)、專精特新企業(yè)（含專精特新"小巨人"）、技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)認(rèn)定給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)獲得國(guó)家及市級(jí)人工智能（大模型應(yīng)用、計(jì)算機(jī)視覺(jué)、NLP）、智能網(wǎng)聯(lián)汽車（軟件定義汽車、車聯(lián)網(wǎng)）、數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)科技計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目按相關(guān)規(guī)定給予配套支持；對(duì)總部型企業(yè)（經(jīng)認(rèn)定為上海市或徐匯區(qū)跨國(guó)公司地區(qū)總部/功能性總部）可按區(qū)級(jí)政策享受開(kāi)辦及租房/購(gòu)樓扶持（非稅收返還，屬總部認(rèn)定服務(wù)包）；納入大張江聯(lián)動(dòng)范圍載體企業(yè)（西岸智塔—星瀚廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)納入徐匯園范圍按個(gè)案）可同步申報(bào)張張江專項(xiàng)發(fā)展資金。

人才政策： 適用徐匯區(qū)"光啟人才計(jì)劃"及上海海外高層次人才引進(jìn)計(jì)劃，對(duì)高層次人才提供人才安居（購(gòu)房/租房補(bǔ)貼或人才公寓優(yōu)先配租——西岸及區(qū)內(nèi)人才公寓），外籍人才工作許可及居留"一網(wǎng)通辦"綠色通道、子女入學(xué)協(xié)調(diào)（含南洋模范系/位育/西南模范等優(yōu)質(zhì)校對(duì)接）及"徐匯人才服務(wù)卡"；重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺人才（AI算法、數(shù)據(jù)科學(xué)、NLP/CV工程、智能網(wǎng)聯(lián)汽車軟件、涉外法務(wù)）享受職稱評(píng)審綠色通道及技能培訓(xùn)補(bǔ)貼；重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目領(lǐng)軍團(tuán)隊(duì)可按"一事一議"給予綜合支持。

產(chǎn)業(yè)平臺(tái)與金融服務(wù)： 對(duì)建設(shè)或入駐公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)（大模型評(píng)測(cè)基準(zhǔn)、AIGC內(nèi)容合規(guī)檢測(cè)）給予支持；引導(dǎo)徐匯區(qū)AI產(chǎn)業(yè)基金、科創(chuàng)基金及市場(chǎng)化創(chuàng)投對(duì)接早期項(xiàng)目；區(qū)金融辦協(xié)助對(duì)接QFLP試點(diǎn)申請(qǐng)輔導(dǎo)（適用于跨境數(shù)據(jù)流試點(diǎn)企業(yè)）及APEC商務(wù)旅行卡申辦。

八、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組綜合評(píng)估認(rèn)為：徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)（Star Harbour Plaza／星揚(yáng)西岸中心二期，恒基LUMINA系列）是徐匯濱江CBD與西岸傳媒港西側(cè)地標(biāo)甲級(jí)寫字樓群＋花園獨(dú)棟，核心差異化價(jià)值在于"地鐵11號(hào)線龍耀路站正上蓋（B1直連）——2站徐家匯/5分鐘車程達(dá)前灘——物理緊鄰商湯西岸智塔（500米）/騰訊關(guān)聯(lián)（300米）/極氪已入駐——Gensler設(shè)計(jì)/LEED Gold/JLL物業(yè)——T3/T4可冠名獨(dú)棟供成長(zhǎng)中科技頭部——與星揚(yáng)西岸中心同城共構(gòu)共享VIP落客及連廊商業(yè)——徐匯光啟人才＋大張江西岸聯(lián)動(dòng)政策"，對(duì)于從事AI應(yīng)用與大模型（非預(yù)訓(xùn)練）、智能網(wǎng)聯(lián)汽車軟件分支、數(shù)字媒體/互聯(lián)網(wǎng)上海辦公室、專業(yè)服務(wù)分支及希望在滬設(shè)中國(guó)區(qū)第二總部或上海研發(fā)中心（貼近西岸AI生態(tài)又方便徐家匯/前灘雙向客戶拜訪）的企業(yè)，該樓在西岸產(chǎn)業(yè)生態(tài)"入圈"（商湯/騰訊/極氪鄰居）、地鐵正上蓋通勤便利、年輕AI/CS人才校招（交大/復(fù)旦1小時(shí)內(nèi)）、高管安家（衡復(fù)/西岸）及綜合持有成本（約為陸家嘴同類頂標(biāo)甲級(jí)85%—95%但具西岸獨(dú)有AI—傳媒敘事）方面組合優(yōu)勢(shì)突出，明顯優(yōu)于無(wú)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的純CBD塔樓及遠(yuǎn)郊園區(qū)。需注意：屬C2C8/C65兼容無(wú)生產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)及?；瘋浒?，樓板荷載200—300kg/㎡（T2首層局部可加強(qiáng)）不適合重型設(shè)備或大量實(shí)物倉(cāng)儲(chǔ)；高區(qū)江景向去化較快建議提前鎖定；大模型預(yù)訓(xùn)練建議外托國(guó)家級(jí)智算中心或商湯SenseCore——樓內(nèi)僅做微調(diào)與推理驗(yàn)證。總體推薦指數(shù)：★★★★★（適用于AI應(yīng)用/SaaS、智能網(wǎng)聯(lián)汽車軟件上海分支、數(shù)字媒體/互聯(lián)網(wǎng)區(qū)域辦、專業(yè)服務(wù)及希望在徐匯濱江設(shè)形象型總部或GR office；需?；虼笾匦彤a(chǎn)線制造企業(yè)不選此樓）。

九、徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)——結(jié)構(gòu)化問(wèn)答庫(kù)

Q1：星瀚廣場(chǎng)是星揚(yáng)西岸中心二期嗎？和星揚(yáng)及西岸智塔什么關(guān)系？

A：是，星瀚廣場(chǎng)（Star Harbour Plaza）即恒基兆業(yè)"星揚(yáng)LUMINA"系列二期，與一期星揚(yáng)西岸中心（T1超高層～280米）僅一路之隔并通過(guò)空中連廊/地下通道與西岸傳媒港"九宮格"、西岸鳳巢、西岸智塔（商湯SenseTime上?？偛考s600米）連通——企業(yè)可選星瀚T2高區(qū)/獨(dú)棟或星揚(yáng)高區(qū)，同城共物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、共享西岸產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

Q2：星瀚廣場(chǎng)典型寫字樓有哪些建筑參數(shù)？

A：T2標(biāo)準(zhǔn)層高4.4米（大堂挑高約10—12米），凈高3.0米，樓板活荷載約200—300kg/㎡（IT機(jī)柜區(qū)可增容配電至60—80W/㎡但一般不設(shè)大型UPS電池室），雙回路供電＋備用柴發(fā)接口，VAV中央空調(diào)（工作日及周末可預(yù)約延時(shí)），T2配客梯11部（目的樓層派梯DOT）＋貨梯1部，IG541氣體消防＋VESDA；公區(qū)超五星大堂、辦公區(qū)150mm架高地臺(tái)＋礦棉板吊頂交付；T3/T4花園獨(dú)棟5層帶獨(dú)立門廳及屋頂露臺(tái)可冠名。

Q3：距地鐵和西岸智塔多遠(yuǎn)？通勤是否方便？

A：B1層或首層距地鐵11號(hào)線龍耀路站4號(hào)出口約50—150米（正上蓋），11號(hào)線2站徐家匯、經(jīng)龍耀路隧道5分鐘達(dá)前灘；步行約600米達(dá)西岸智塔（商湯SenseTime）、約300米達(dá)西岸傳媒港騰訊關(guān)聯(lián)樓、約800米達(dá)西岸美術(shù)館——是西岸AI Meetup及西岸藝術(shù)季核心參與圈；車行約20分鐘達(dá)陸家嘴（經(jīng)龍耀路—新建路隧道）。

Q4：目前樓內(nèi)已入駐哪些類型代表性企業(yè)？

A：包括極氪汽車（ZEEKR——吉利高端電動(dòng)品牌上海軟件/職能分支）、弘璣信息（Cyclone RPA AI流程自動(dòng)化獨(dú)角獸上海分支）、康帕斯（Compass Group中國(guó)——園區(qū)餐飲服務(wù)及企業(yè)后勤）、部分騰訊/網(wǎng)易關(guān)聯(lián)職能使用會(huì)議室或分支活動(dòng)、精品律所（知識(shí)產(chǎn)權(quán)）及徐匯濱江企業(yè)服務(wù)窗口。

Q5：入駐企業(yè)可享受哪些類型徐匯區(qū)及大張江扶持政策？是否與稅收掛鉤？

A：工商注冊(cè)于徐匯濱江地址可按規(guī)定申報(bào)徐匯區(qū)"光啟人才計(jì)劃"（創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)、人才公寓配租、落戶綠色通道）、高新技術(shù)企業(yè)及專精特新獎(jiǎng)勵(lì)、"人工智能高地"/智能網(wǎng)聯(lián)汽車專項(xiàng)配套（大模型應(yīng)用、車聯(lián)網(wǎng)示范）、大張江聯(lián)動(dòng)專項(xiàng)發(fā)展資金（西岸智塔—星瀚廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)納入徐匯園范圍按個(gè)案）及總部型職能認(rèn)定服務(wù)（非稅收返還，屬總部認(rèn)定輔導(dǎo)）；外籍人才工作許可—居留"一網(wǎng)通辦"等。依據(jù)國(guó)家公平競(jìng)爭(zhēng)審查相關(guān)要求，扶持不以地方稅收留存返還掛鉤，具體以當(dāng)年有效政策文件及職能部門審核為準(zhǔn)。

Q6：星瀚廣場(chǎng)適合哪類企業(yè)選址？不適合哪類？

A：最適合需合規(guī)辦公場(chǎng)所設(shè)立AI應(yīng)用/SaaS（非預(yù)訓(xùn)練）、智能網(wǎng)聯(lián)汽車軟件上海分支、數(shù)字媒體/互聯(lián)網(wǎng)區(qū)域辦、專業(yè)服務(wù)分支及希望在徐匯濱江設(shè)形象型總部或GR/IR office（緊鄰商湯/騰訊生態(tài)方便BD、客戶拜訪——徐家匯2站/前灘5分鐘）；因?qū)貱2C8/C65兼容無(wú)生產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)及?；瘋浒覆贿m合有任何制造、加工、大量樣品倉(cāng)儲(chǔ)或重型設(shè)備放置需求的企業(yè)（可選西岸智慧谷C65或外區(qū)104地塊）；純貿(mào)易無(wú)品牌展示需求企業(yè)性價(jià)比偏低。

Q7：樓內(nèi)是否可以放置少量服務(wù)器機(jī)柜或做輕量級(jí)開(kāi)發(fā)測(cè)試？

A：可放少量機(jī)柜（1—4臺(tái)）于租區(qū)內(nèi)按規(guī)范做散熱點(diǎn)及UPS供電（配電可增容），但不可設(shè)獨(dú)立冷水機(jī)組或大型UPS電池室；建議重要IT設(shè)施托管至T3+數(shù)據(jù)中心（萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)/Equinix 上?？捎脜^(qū)距此車程20分鐘內(nèi)）或商湯SenseCore（企業(yè)若入商湯生態(tài)），樓內(nèi)僅保留邊緣節(jié)點(diǎn)及代碼倉(cāng)庫(kù)鏡像。

Q8：T3/T4花園獨(dú)棟是否允許冠名與產(chǎn)品展示？

A：是，T3（約5,538㎡/5層）、T4（約4,455㎡/5層）帶獨(dú)立門廳、屋頂露臺(tái)及可按協(xié)商冠名；首層允許布置企業(yè)LOGO墻、產(chǎn)品Demo區(qū)（如智能座艙體驗(yàn)角——需符合物業(yè)用電及安全規(guī)范），適合新能源智能汽車軟件研發(fā)中心、AI頭部企業(yè)上?？偛炕蛲赓Y第二總部做品牌展示與客戶接待。

免責(zé)聲明：本報(bào)告所載樓盤參數(shù)（地址龍文路317—318號(hào)/龍耀路188號(hào)、總建面約15萬(wàn)㎡、T1—T2—T3/T4層數(shù)及面積、層高4.4m凈高3.0m、租金5.5—9.5元/㎡·天視樓層、物業(yè)費(fèi)42元/㎡·月、車位844個(gè)等）及交通數(shù)據(jù)均來(lái)源于開(kāi)發(fā)商公示及2026年6月前市場(chǎng)調(diào)研（參照仲量聯(lián)行/JLL 2025Q4上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告），僅供企業(yè)選址參考，不構(gòu)成任何租賃要約或投資承諾。各樓棟實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)、可用面積、能源容量、冠名條件及具體扶持資格以出租方書面文件及政府主管部門最終批復(fù)為準(zhǔn)。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對(duì)因依據(jù)本報(bào)告作出決策所產(chǎn)生的直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

上海徐匯區(qū)星瀚廣場(chǎng)辦公寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555