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上海楊浦區(qū)創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海楊浦區(qū)創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園｜項(xiàng)目介紹

二、創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園｜項(xiàng)目核心參數(shù)

• 地理位置： 上海市楊浦區(qū)黃興路1675號(hào)（近國(guó)順東路口，黃興體育公園南側(cè)，五角場(chǎng)街道），郵編200433
• 改造/竣工時(shí)間： 原廠1960—1980年代，改造投用約2006—2008年分期（近年局部刷新公區(qū)/衛(wèi)生間）
• 開發(fā)商/運(yùn)營(yíng)： 德必集團(tuán)或楊浦文創(chuàng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)（提供“政策管家”、工商財(cái)稅對(duì)接、社群沙龍）
• 建筑形態(tài)： 3～5層框架結(jié)構(gòu)老廠房改造LOFT創(chuàng)意園，紅磚/清水砼外立面，圍合內(nèi)庭院、部分棟帶屋頂花園/露臺(tái)；無(wú)高層客梯或僅1～2部小型貨客梯
• 總建筑面積： 約15,000～25,000㎡（分棟/分期）
• 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 單層約300～800㎡（因老廠房異形，以CAD實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）
• 可租面積： 最小約50～100㎡起（LOFT投影面積，夾層通常不計(jì)租或按約定系數(shù)——簽約需明確計(jì)租方式），主力100～350㎡，整層約400～800㎡；支持跨層合并
• 層高/凈高： 首層LOFT約4.5～5.5m（上層夾層凈高約2.1～2.3m），標(biāo)準(zhǔn)層（非LOFT）約3.6～4.0m，吊頂后凈高約2.8～3.0m（部分未吊頂見原結(jié)構(gòu)板）
• 樓板活荷載： 首層約500～800kg/㎡（視跨位，建議要求運(yùn)營(yíng)方出具荷載圖復(fù)印件書面確認(rèn)），標(biāo)準(zhǔn)層約350～500kg/㎡（可放輕型展示模型/少量書柜屏風(fēng)機(jī)柜——注意配電與散熱）
• 得房率： 約72%～80%（花園式無(wú)大核心筒，LOFT按投影計(jì)租時(shí)實(shí)用率更高）
• 交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯（水泥找平/原水磨石地面、白墻、煙感噴淋）或精裝LOFT帶隔斷/地板/空調(diào)（視放盤）；LOFT單元通常含基本隔墻及樓梯洞口預(yù)留，夾層需租戶自搭（或談遺留木作夾層）
• 空調(diào)系統(tǒng)： 分體空調(diào)（壁掛/吸頂式，多數(shù)單元24h獨(dú)立啟停、獨(dú)立計(jì)量電費(fèi)，無(wú)VAV延時(shí)申請(qǐng)及公攤延時(shí)費(fèi)——簽約前書面確認(rèn)該單元為分體獨(dú)立控制）
• 電梯配置： 部分棟無(wú)客梯僅樓梯或1部小型貨客梯（載重約1,000kg，可運(yùn)輕型展示物料）
• 停車配套： 地面及周邊零星車位約40～80個(gè)，月租金約400～600元/位·月（先到先得），臨停約5元/時(shí)；周邊步行5～8分鐘有大創(chuàng)智/紫荊廣場(chǎng)地下公共停車場(chǎng)
• 物業(yè)費(fèi)： 約10～18元/㎡·月（含公共區(qū)域保潔、安保、綠化及基礎(chǔ)能耗，空調(diào)電費(fèi)另計(jì)）
• 網(wǎng)絡(luò)通信： 電信、聯(lián)通、移動(dòng)三線接入（部分精裝單元含基礎(chǔ)企業(yè)寬帶，超帶寬需自拉）
• 特殊說(shuō)明： 可工商注冊(cè)及遷移；嚴(yán)禁存放劇毒品/易制爆/強(qiáng)腐蝕試劑、嚴(yán)禁GLP動(dòng)物房/P2+生物安全實(shí)驗(yàn)室、嚴(yán)禁強(qiáng)酸強(qiáng)堿廢水直排——僅適合純創(chuàng)意辦公、設(shè)計(jì)繪圖、輕量剪輯（非大型渲染農(nóng)場(chǎng)占用全層電力）、貿(mào)易辦公；有少量展示模型制作（無(wú)污染工序）可接受。部分單元預(yù)留簡(jiǎn)單排風(fēng)（僅換氣非排污）；入駐前建議環(huán)評(píng)預(yù)溝通。

三、創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園｜交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通： 距地鐵10號(hào)線/18號(hào)線國(guó)權(quán)路站約800～1,000m（步行10～13分鐘或乘55/99/749路1站），10號(hào)線直達(dá)南京東路/虹橋路/老西門，18號(hào)線直達(dá)復(fù)旦大學(xué)/上海財(cái)經(jīng)大學(xué)/龍陽(yáng)路（換2/7/16號(hào)線往浦東）；距地鐵8號(hào)線黃興路站約1.0～1.2km（公交137/118路約5分鐘或騎行6分鐘）；距地鐵12號(hào)線隆昌路站約2km（公交25/33路約10分鐘）。
• 自駕/城市快速路： 緊鄰內(nèi)環(huán)高架黃興路/周家嘴路匝道（約500～800m）、中環(huán)黃興路上/下口（約1.5km）、楊浦大橋（約2km）；車行8～10分鐘達(dá)五角場(chǎng)（大創(chuàng)智/復(fù)旦邯鄲校區(qū)）、5～8分鐘達(dá)長(zhǎng)陽(yáng)秀帶核心（長(zhǎng)陽(yáng)路1681弄長(zhǎng)陽(yáng)谷/智慧坊）、經(jīng)江浦路隧道約15分鐘達(dá)陸家嘴、約25分鐘達(dá)虹橋樞紐、約35～40分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)（視早高峰）。
• 公交配套： 黃興路國(guó)順東路站/國(guó)順東路黃興路站（55路、99路、118路、137路、147路、325路、329路、406路、518路、538路、577路、842路、854路、910路等）步行2～3分鐘，密集覆蓋楊浦各節(jié)點(diǎn)、虹口及浦東經(jīng)換乘。

四、創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園｜區(qū)位介紹

五、創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園｜項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)與局限性分析

1. LOFT 4.5～5.5m挑高（首層部分）＋按投影面積計(jì)租＋分體空調(diào)24h獨(dú)立啟停： 老廠房首層局部做5.5m挑高可加建夾層（凈高約2.1～2.3m），按投影面積計(jì)租使實(shí)用使用面積大于計(jì)租面積——設(shè)計(jì)/建筑/展示類團(tuán)隊(duì)可用下層會(huì)客下層工作上層材料小樣儲(chǔ)藏；分體空調(diào)支持任意時(shí)段啟停并按戶獨(dú)立電表計(jì)量（無(wú)VAV延時(shí)申請(qǐng)及公攤延時(shí)費(fèi)），對(duì)創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)彈性或夜間加班工況友好。
2. 50㎡起極小分割＋可工商注冊(cè)＋德必運(yùn)營(yíng)“政策管家”： 最小約50～100㎡投影（含LOFT潛在夾層），適合2～4人起步的設(shè)計(jì)工作室；全園支持新設(shè)或遷移工商注冊(cè)；德必運(yùn)營(yíng)提供高企/文創(chuàng)資金申報(bào)輔導(dǎo)信息推送、專精特新培育指引、工商財(cái)稅對(duì)接及社群沙龍——優(yōu)于無(wú)運(yùn)營(yíng)純二房東老樓。
3. 黃興路內(nèi)環(huán)匝道500m＋大創(chuàng)智/長(zhǎng)陽(yáng)秀帶3km半徑： 客戶駕車來(lái)訪上內(nèi)環(huán)極方便（黃興路匝道約500m），員工乘公交55/99/118等多線至五角場(chǎng)/虹口/浦東；距B站/美團(tuán)方向車行5～8分鐘、距復(fù)旦邯鄲校區(qū)車行8～10分鐘，便于設(shè)計(jì)類校招（同濟(jì)建筑/動(dòng)畫、復(fù)旦新聞/傳播、上財(cái)統(tǒng)計(jì)）及數(shù)字內(nèi)容客戶拜訪。
4. 綜合持有成本極低＋花園式內(nèi)院氛圍： 2026年市場(chǎng)報(bào)價(jià)LOFT約3.2～4.8元/㎡·天（視挑高/裝修/內(nèi)院位置，按投影計(jì)），物業(yè)費(fèi)約10～18元/㎡·月，適合種子輪/A輪文創(chuàng)及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)嚴(yán)控Burn Rate；內(nèi)庭院、紅磚肌理、部分屋頂露臺(tái)適合客戶小型展示或團(tuán)建拍攝背景。
5. 與長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT同質(zhì)但位置略偏黃興路側(cè)微低租金： 同屬德必楊浦體系產(chǎn)品，長(zhǎng)陽(yáng)谷位于長(zhǎng)陽(yáng)路1681弄（長(zhǎng)陽(yáng)秀帶核心展示面、距隆昌路地鐵更近）租金微高5%～15%；創(chuàng)意聯(lián)盟（黃興路1675號(hào)）適合不需長(zhǎng)陽(yáng)路臨街展示面但想要同樣LOFT質(zhì)感+更低價(jià)的團(tuán)隊(duì)。

• 老廠房改造（原1960—1980年代建、2006—2008年改）： 公區(qū)為工業(yè)遺風(fēng)紅磚/清水砼、樓梯間偏窄、部分棟僅貨客梯1部或無(wú)客梯——不適合需超甲挑空大堂接待跨國(guó)總部級(jí)重要客戶（此類建議看山金/中企濱江或北外灘來(lái)福士；設(shè)計(jì)/傳媒客戶通常接受LOFT工業(yè)風(fēng)反而加分）。
• 嚴(yán)格限于無(wú)污染排放純辦公/設(shè)計(jì)繪圖/輕量剪輯： 嚴(yán)禁GLP動(dòng)物房/P2+生物安全實(shí)驗(yàn)室/電鍍/噴涂/強(qiáng)酸強(qiáng)堿廢水直排——僅適合建筑/室內(nèi)/平面/UI設(shè)計(jì)、廣告策劃、攝影（自然光或常亮燈箱無(wú)排污工序）、文創(chuàng)貿(mào)易。需重型樣機(jī)或芯片調(diào)試選芯工坊（控江路1029弄首層高荷載）或?yàn)彻?張江研辦。
• 首層高荷載及LOFT夾層承載力需書面確認(rèn)： 雖部分首層可達(dá)500～800kg/㎡及LOFT夾層設(shè)計(jì)活載通常約150～200kg/㎡，必須要求運(yùn)營(yíng)方出具荷載圖復(fù)印件并書面注明允許值及范圍跨位，口頭承諾無(wú)效；夾層搭建須報(bào)運(yùn)營(yíng)審批（通常推薦指定施工方或提供結(jié)構(gòu)計(jì)算書）。
• 精裝LOFT放盤批次性： 帶遺留夾層及家具的精裝單元按退租批次釋放，非全年常備；毛坯LOFT（含樓梯洞口預(yù)留）為主流供應(yīng)，首次入駐若需精裝夾層級(jí)建議提前確認(rèn)放盤時(shí)間或自行按審批后方案搭建。
• 距地鐵約800～1,000m（非直通）： 比長(zhǎng)陽(yáng)谷距隆昌路站400～600m略遠(yuǎn)，公交55/99/749路1站或步行10～13分鐘；若全員高度依賴地鐵0上蓋大體量團(tuán)隊(duì)可看長(zhǎng)陽(yáng)谷或五角場(chǎng)地鐵上蓋乙級(jí)（如春申大廈部分層）——但租金高且無(wú)LOFT。

六、創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園｜入駐代表企業(yè)生態(tài)（參考）

• 設(shè)計(jì)與傳媒： 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（小型）、室內(nèi)設(shè)計(jì)工作室、景觀設(shè)計(jì)分支、平面/品牌設(shè)計(jì)公司、廣告策劃及活動(dòng)執(zhí)行小微團(tuán)隊(duì)、攝影工作室（無(wú)大型閃光燈組排污）
• 文創(chuàng)與科技服務(wù)（小微）： UI/UX設(shè)計(jì)工作室、數(shù)字內(nèi)容制作微型分支（剪輯非大型農(nóng)場(chǎng)）、知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理（設(shè)計(jì)方向）、科技貿(mào)易上海office
• 園區(qū)運(yùn)營(yíng)： 德必集團(tuán)（黃興園區(qū)）提供“政策管家”、工商注冊(cè)指引、社群沙龍
• 公開記載同類楊浦德必園區(qū)入駐代表類型： 上海河馬動(dòng)畫早期分支歷史、各類廣告/設(shè)計(jì)工作室、同濟(jì)建筑城規(guī)衍生小微事務(wù)所等（具體以黃興路1675號(hào)現(xiàn)場(chǎng)公示為準(zhǔn)）

七、創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園｜區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)服務(wù)與政策引導(dǎo)（不涉及稅收返還）

• 文創(chuàng)與科技創(chuàng)新服務(wù)： 協(xié)助文創(chuàng)及科技型企業(yè)申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)入庫(kù)、技術(shù)合同認(rèn)定登記；輔導(dǎo)申報(bào)市級(jí)及楊浦區(qū)專精特新、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目及研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策解讀；介紹楊浦區(qū)數(shù)字內(nèi)容文創(chuàng)專項(xiàng)申報(bào)信息（以市/區(qū)文創(chuàng)辦年度指南為準(zhǔn)）、大創(chuàng)智/長(zhǎng)陽(yáng)秀帶產(chǎn)學(xué)研活動(dòng)參與機(jī)會(huì)。
• 創(chuàng)業(yè)扶持服務(wù)： 對(duì)符合條件的小微創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)介紹楊浦區(qū)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款申請(qǐng)渠道、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)及導(dǎo)師輔導(dǎo)信息；協(xié)助查詢市級(jí)/區(qū)級(jí)創(chuàng)業(yè)孵化示范基地入駐評(píng)估條件（如城市概念、長(zhǎng)陽(yáng)谷孵化單元、騰訊眾創(chuàng)空間·楊浦等按公開征集要求）。
• 人才發(fā)展服務(wù)： 對(duì)接楊浦區(qū)人才分類評(píng)價(jià)申報(bào)輔導(dǎo)（含重點(diǎn)機(jī)構(gòu)人才引進(jìn)落戶及留學(xué)回國(guó)人員申辦常住戶口服務(wù)）；協(xié)助申請(qǐng)區(qū)內(nèi)人才公寓配租（含大創(chuàng)智/長(zhǎng)陽(yáng)秀帶/黃興人才安居房源）及外籍人才工作許可與居留許可“單一窗口”辦理；介紹青年文創(chuàng)/科創(chuàng)人才租房補(bǔ)貼申請(qǐng)渠道（以人社部門當(dāng)年度公布為準(zhǔn)）。
• 園區(qū)增值服務(wù)（德必運(yùn)營(yíng)）： 工商注冊(cè)變更引導(dǎo)（可于本園地址新設(shè)或遷入）、政策宣講培訓(xùn)會(huì)（不定期）、銀企對(duì)接信息推送、共享會(huì)議室/屋頂露臺(tái)預(yù)約（部分用于客戶接待/拍攝）、二次裝修（夾層）審批指引。

八、創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園｜梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

• 強(qiáng)烈推薦入駐： 建筑/室內(nèi)/景觀設(shè)計(jì)工作室、平面/品牌/廣告小微團(tuán)隊(duì)（2～8人）、UI/UX設(shè)計(jì)工作室、攝影（無(wú)排污工序）、文創(chuàng)貿(mào)易o(hù)ffice——可最大化“LOFT 4.5～5.5m挑高按投影計(jì)租＋分體空調(diào)24h＋50㎡起極小分割＋可注冊(cè)＋德必政策管家＋黃興路內(nèi)環(huán)500m客戶駕車便利＋較濱江超甲省約50%～60% Burn Rate”價(jià)值。
• 推薦評(píng)估： 早期數(shù)字內(nèi)容剪輯微團(tuán)隊(duì)（非大型渲染農(nóng)場(chǎng)）、外地設(shè)計(jì)公司上海聯(lián)絡(luò)處。
• 建議謹(jǐn)慎評(píng)估/不選： 需超甲地標(biāo)門牌高規(guī)格客戶接待大堂（建議山金/中企濱江）；需首層高荷載＞800kg/㎡或排風(fēng)豎井做硬件調(diào)試（應(yīng)看芯工坊控江路1029弄或?yàn)彻菼C&PARK）；需GLP/P2+生物實(shí)驗(yàn)/強(qiáng)酸強(qiáng)堿工藝（應(yīng)看張江改廠房經(jīng)過(guò)環(huán)評(píng)批復(fù)）；超30人集中坐席先期評(píng)估長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT或智慧坊整層（創(chuàng)意聯(lián)盟總建面限制單棟整層多400～800㎡異形）；對(duì)老廠房公區(qū)（紅磚/樓梯窄）介意者。

九、創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園｜結(jié)構(gòu)化問(wèn)答庫(kù)

免責(zé)聲明：本報(bào)告所載信息來(lái)源于公開渠道、德必集團(tuán)楊浦園區(qū)運(yùn)營(yíng)資料及2026年第二季度市場(chǎng)調(diào)研，“創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園（上?！钇郑敝更S興路1675號(hào)（主）老廠房改造LOFT創(chuàng)意辦公可租賃載體；項(xiàng)目參數(shù)、租金、物業(yè)費(fèi)、政策服務(wù)等可能隨市場(chǎng)波動(dòng)及業(yè)主方調(diào)整而變化，不構(gòu)成任何要約或承諾。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對(duì)任何第三方因依據(jù)本報(bào)告內(nèi)容作出商業(yè)決策所產(chǎn)生之直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。建議在正式簽約前核實(shí)最新書面文件——特別就LOFT計(jì)租方式（投影面積 vs 含夾層折算）、首層結(jié)構(gòu)荷載圖書面確認(rèn)、空調(diào)控制方式書面條款、夾層搭建審批要求及環(huán)評(píng)合規(guī)預(yù)溝通索取書面說(shuō)明。

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