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上海徐匯區(qū)綠地匯中心辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)綠地匯中心辦公寫(xiě)字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途： 為計(jì)劃在徐匯濱江—西岸商務(wù)區(qū)設(shè)立專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、科創(chuàng)企業(yè)上海辦事處、貿(mào)易公司區(qū)域中心及數(shù)字內(nèi)容小微團(tuán)隊(duì)的企業(yè)，提供地鐵上蓋甲級(jí)寫(xiě)字樓選址決策依據(jù)。

編制對(duì)象： 企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（CRE）決策部門(mén)、行政總監(jiān)、投資拓展負(fù)責(zé)人。

數(shù)據(jù)時(shí)效： 樓宇參數(shù)與租金參考2025–2026年徐匯濱江商辦市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)；區(qū)域政策依據(jù)徐匯區(qū)人民政府2024–2025年公開(kāi)發(fā)布文件。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

一、綠地匯中心 項(xiàng)目介紹

綠地匯中心（Greenland Plaza / 綠地匯中心）位于上海市徐匯區(qū)云錦路500號(hào)，地處徐匯濱江（西岸）核心商務(wù)區(qū)，原為龍華機(jī)場(chǎng)地塊，是綠地集團(tuán)2014年竣工交付的5A甲級(jí)商務(wù)綜合體。項(xiàng)目總占地約2.2萬(wàn)㎡，總建面約8.83萬(wàn)㎡，由A、B兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓（地上21層）及約1.79萬(wàn)㎡商業(yè)配套組成，辦公面積約6.61萬(wàn)㎡。A棟配備24小時(shí)獨(dú)立分體空調(diào)（適合加班頻繁企業(yè)），B棟為VAV中央空調(diào)系統(tǒng)（含基礎(chǔ)能耗）；大堂挑高約10.1米，采用Low-E玻璃幕墻與石材干掛外立面。園區(qū)重點(diǎn)吸引專(zhuān)業(yè)服務(wù)、工程科技、數(shù)字傳媒、融資租賃及貿(mào)易類(lèi)企業(yè)入駐，是徐匯濱江板塊高性?xún)r(jià)比甲級(jí)寫(xiě)字樓代表，緊鄰西岸智塔、星揚(yáng)西岸中心等頭部商務(wù)集群。

二、綠地匯中心 項(xiàng)目參數(shù)

地址： 上海市徐匯區(qū)云錦路500號(hào)（近龍啟路/豐谷路）

開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商： 上海綠地龍翔置業(yè)有限公司 / 高力國(guó)際（Colliers）物業(yè)管理

竣工時(shí)間： 2014年

總建面/辦公建面： 總建面約88,349㎡，辦公約66,100㎡，商業(yè)約17,900㎡

樓棟/層數(shù)： A棟（準(zhǔn)甲級(jí)）、B棟（5A甲級(jí)），地上各21層，1–4層為商業(yè)裙樓

標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約2,000–2,200㎡

層高/凈高： 標(biāo)準(zhǔn)層高約3.55–4.0m，吊頂后凈高約2.6–2.7m

得房率： 約70%

電梯： 每棟客梯6部＋貨梯2部（高低區(qū)分區(qū)運(yùn)行）

空調(diào)系統(tǒng)： A棟—24小時(shí)獨(dú)立分體空調(diào)（電費(fèi)自理）；B棟—VAV中央空調(diào)＋新風(fēng)（工作日8:00–18:00、周六上午開(kāi)放，加時(shí)另行申請(qǐng)計(jì)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)含基礎(chǔ)能耗）

網(wǎng)絡(luò)： 電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)光纖入戶(hù)

可租賃面積： 最小分割約50–70㎡（精裝全配單元），常見(jiàn)100–500㎡、整層約2,000–2,200㎡

交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯標(biāo)準(zhǔn)交付（吊頂＋架空地板＋白墻）或精裝全配/遺留裝修可選

車(chē)位： 地下約693個(gè)，流動(dòng)車(chē)位約800元/位·月，固定車(chē)位約1,000–1,200元/位·月

物業(yè)費(fèi)： A棟約12元/㎡·月（不含電費(fèi)）；B棟約26–30元/㎡·月（含中央空調(diào)基礎(chǔ)能耗）

三、綠地匯中心 交通優(yōu)勢(shì)

地鐵無(wú)縫接駁： 步行約130–180米（2–3分鐘）至地鐵11號(hào)線云錦路站5號(hào)口，3站達(dá)徐家匯、6站達(dá)靜安寺可換乘全城線網(wǎng)；7號(hào)線/12號(hào)線龍華中路站車(chē)程約5分鐘或步行約15–18分鐘；規(guī)劃中23號(hào)線龍啟路站約900米。

空鐵聯(lián)動(dòng)： 車(chē)行經(jīng)滬閔高架或中環(huán)約15分鐘達(dá)虹橋樞紐，經(jīng)打浦路隧道或內(nèi)環(huán)約20–25分鐘達(dá)陸家嘴CBD，約35–40分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)，適合需跨區(qū)及差旅頻繁企業(yè)。

高快速路網(wǎng)： 緊鄰內(nèi)環(huán)高架（中山南路匝道約1公里）、龍耀路隧道（往浦東世博/前灘）、打浦路隧道及盧浦大橋，形成"一環(huán)兩橋三隧"立體路網(wǎng)。

公交配套： 云錦路豐谷路站（734路、933路、864路等）距入口約50米。

濱江步行： 步行約8–10分鐘可達(dá)徐匯濱江步道、西岸藝術(shù)中心、西岸智塔（AI Tower）及油罐藝術(shù)公園，便于對(duì)接西岸AI與文創(chuàng)資源。

四、綠地匯中心 區(qū)位介紹

項(xiàng)目坐落于徐匯濱江（West Bund）C單元核心——龍華機(jī)場(chǎng)舊址再開(kāi)發(fā)片區(qū)，云錦路與龍啟路交匯處，東距黃浦江約800米。徐匯濱江是上海市"一江一河"戰(zhàn)略核心段，已被定位為人工智能高地（西岸大模型生態(tài)/模速空間）、數(shù)字文創(chuàng)聚集區(qū)及國(guó)際文化藝術(shù)走廊，周邊集聚西岸智塔、星揚(yáng)西岸中心、東航濱江中心、芒果廣場(chǎng)（湖南衛(wèi)視）、騰訊、商湯、網(wǎng)易游戲關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)等頭部企業(yè)與機(jī)構(gòu)。該區(qū)域?qū)偕虾Ｖ行某菂^(qū)沿江最后成片開(kāi)發(fā)的頂級(jí)商務(wù)文化帶，國(guó)際化程度與產(chǎn)業(yè)能級(jí)居全市前列。

五、綠地匯中心 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)分析

1. 11號(hào)線云錦路站地鐵口上蓋——通勤效率與人才吸附

與地鐵站步行2分鐘，11號(hào)線串聯(lián)徐家匯、靜安寺、曹楊及嘉定/昆山方向，員工通勤阻力小，對(duì)知識(shí)密集型團(tuán)隊(duì)招聘留存具實(shí)質(zhì)幫助，優(yōu)于需擺渡或步行10分鐘以上的商務(wù)園區(qū)。

2. A棟24小時(shí)獨(dú)立空調(diào)——適配加班型科創(chuàng)與設(shè)計(jì)企業(yè)

A棟分體空調(diào)租戶(hù)自控、隨時(shí)開(kāi)啟且僅計(jì)電費(fèi)，無(wú)加時(shí)空調(diào)費(fèi)門(mén)檻，適合互聯(lián)網(wǎng)、設(shè)計(jì)、咨詢(xún)等夜間加班頻繁團(tuán)隊(duì)；B棟VAV中央空調(diào)滿(mǎn)足對(duì)恒溫恒濕有要求的外資或大型機(jī)構(gòu)，兩棟差異化匹配不同客戶(hù)需求。

3. 徐匯濱江甲級(jí)品質(zhì)＋較超甲級(jí)低約20%–30%租金——性?xún)r(jià)比突出

2014年竣工、挑高10米大堂、Low-E玻璃幕墻、70%得房率，硬件達(dá)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；租金較同板塊超甲級(jí)（星揚(yáng)/星薈）低約20%–30%，對(duì)預(yù)算敏感又需濱江商務(wù)形象的中堅(jiān)成長(zhǎng)型企業(yè)具吸引力。

4. 自帶商業(yè)＋西岸配套環(huán)伺——商務(wù)接待與員工日常閉環(huán)

裙樓含員工餐廳、咖啡（星巴克/Tims等）、便利店、健身及銀行；緊鄰綠地繽紛城（大型商業(yè)體）、保利時(shí)光里、正大樂(lè)城（車(chē)行5–8分鐘），步行范圍內(nèi)有龍美術(shù)館、油罐藝術(shù)中心，滿(mǎn)足宴請(qǐng)、會(huì)議及文娛需求。

5. 西岸AI與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)圈鄰近——利于跨界資源對(duì)接

距西岸智塔（模速空間載體）、國(guó)際傳媒港約步行10分鐘內(nèi)，便于人工智能、數(shù)字內(nèi)容、廣告?zhèn)髅筋?lèi)企業(yè)接觸頭部客戶(hù)與生態(tài)伙伴。

局限性提示：項(xiàng)目為2014年交付，公區(qū)裝修風(fēng)格較新建超甲級(jí)稍顯傳統(tǒng)；A/B棟物業(yè)管理費(fèi)差異大需注意核算全成本；非整棟產(chǎn)品無(wú)獨(dú)立企業(yè)冠名權(quán)；高區(qū)部分可觀局部江景但非全線一線濱江。

六、綠地匯中心 入駐代表企業(yè)（產(chǎn)業(yè)生態(tài)參考）

截至2025年，主要入駐企業(yè)含：

埃里斯克礦山工程機(jī)械（上海）有限公司

上海億成融資租賃有限公司

懋拓自動(dòng)化控制系統(tǒng)（上海）有限公司

東締環(huán)境科技（上海）有限公司

部分貿(mào)易、工程咨詢(xún)及數(shù)字科技小微企業(yè)

（具體企業(yè)名錄隨招商動(dòng)態(tài)更新，以園區(qū)招商中心最新公示為準(zhǔn)；部分單位為小業(yè)主自購(gòu)自用不對(duì)外公示）

七、綠地匯中心 區(qū)域非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)扶持與公共服務(wù)政策

以下政策依據(jù)徐匯區(qū)人民政府公開(kāi)發(fā)布文件整理，不涉及與稅收直接掛鉤的返還或獎(jiǎng)勵(lì)，企業(yè)須按法定程序申報(bào)且符合條件方可享受：

科技創(chuàng)新支持： 協(xié)助推薦申報(bào)上海市高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)、企業(yè)技術(shù)中心/工程技術(shù)研究中心/外資研發(fā)中心認(rèn)定；支持申領(lǐng)上海市科技創(chuàng)新券抵扣技術(shù)研發(fā)及大型儀器共享費(fèi)用；人工智能、大模型及數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)可按相關(guān)政策參與"模速空間"西岸人工智能科創(chuàng)街區(qū)項(xiàng)目評(píng)審對(duì)接及算力/數(shù)據(jù)資源申請(qǐng)。

創(chuàng)業(yè)孵化扶持： 符合條件的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、留學(xué)回國(guó)人員創(chuàng)業(yè)及科技型小微企業(yè)可申請(qǐng)入駐區(qū)內(nèi)備案高質(zhì)量孵化器（如模速空間、北楊A(yù)I小鎮(zhèn)孵化載體），享受孵化輔導(dǎo)與公共資源對(duì)接；"海聚英才"及徐匯超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)可提供早期工位費(fèi)評(píng)估及創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)輔導(dǎo)。

人才引進(jìn)與安居： 納入徐匯區(qū)"光啟人才行動(dòng)計(jì)劃"，對(duì)符合條件的重點(diǎn)企業(yè)核心人才協(xié)助辦理人才引進(jìn)落戶(hù)推薦、留學(xué)回國(guó)人員落戶(hù)及居轉(zhuǎn)戶(hù)加分；提供區(qū)籌人才公寓配租申請(qǐng)及人才租房保障對(duì)接服務(wù)；高層次及緊缺人才（含AI領(lǐng)域）可按相關(guān)規(guī)定參與評(píng)審認(rèn)定。

產(chǎn)業(yè)與文創(chuàng)服務(wù)： 數(shù)字內(nèi)容、游戲電競(jìng)、影視演藝及創(chuàng)意設(shè)計(jì)類(lèi)企業(yè)可按徐匯區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)政策參與項(xiàng)目評(píng)審；綠色低碳、元宇宙及大模型等新賽道企業(yè)可對(duì)接相應(yīng)產(chǎn)業(yè)功能平臺(tái)申報(bào)指引；符合市級(jí)總部企業(yè)條件的可參與相關(guān)總部服務(wù)功能平臺(tái)對(duì)接。

八、梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

企業(yè)適配性建議：

? 高度推薦： 專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（律所分部、工程咨詢(xún)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所）、需加班頻繁的科技/設(shè)計(jì)/廣告小微企業(yè)（優(yōu)選A棟24小時(shí)空調(diào)）、貿(mào)易公司區(qū)域中心、數(shù)字內(nèi)容與對(duì)接西岸AI資源的小微—中型企業(yè)——此類(lèi)企業(yè)需要地鐵上蓋便利、濱江商務(wù)形象、靈活小面積及適中租金成本，本項(xiàng)目在"區(qū)位＋性?xún)r(jià)比＋空調(diào)靈活性"組合上具比較優(yōu)勢(shì)。

?? 需評(píng)估： 大型千人后臺(tái)運(yùn)營(yíng)中心（單層面積有限且無(wú)整棟）；對(duì)24小時(shí)中央空調(diào)恒溫且有嚴(yán)苛要求但不愿選A棟獨(dú)立空調(diào)的企業(yè)需權(quán)衡；強(qiáng)求獨(dú)棟冠名總部的企業(yè)（建議對(duì)比西虹橋或紫竹園區(qū)獨(dú)棟）。