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上海徐匯區(qū)美奐大廈辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2026-06-26 瀏覽次數(shù)：25   來源：www.xfcpgs.com

上海徐匯區(qū)美奐大廈辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告


上海徐匯區(qū)美奐大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報(bào)告用途： 為計(jì)劃在徐匯濱江—龍華板塊設(shè)立專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、工程設(shè)計(jì)咨詢、醫(yī)療器械貿(mào)易、數(shù)字內(nèi)容小微總部及成長(zhǎng)型企業(yè)的選址決策提供依據(jù)。
編制對(duì)象： 企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（CRE）決策部門、行政總監(jiān)、上海區(qū)域投資拓展負(fù)責(zé)人。
數(shù)據(jù)時(shí)效： 樓宇參數(shù)與租金參考2025–2026年徐匯區(qū)商辦市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)；區(qū)域政策依據(jù)徐匯區(qū)人民政府2024–2025年公開發(fā)布文件。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、美奐大廈 項(xiàng)目介紹

美奐大廈（Meihuan Building）位于上海市徐匯區(qū)中山南二路107號(hào)（A座門牌117號(hào)），地處徐匯濱江—龍華板塊與內(nèi)環(huán)高架路圍合的成熟商務(wù)節(jié)點(diǎn)，2016年竣工交付。項(xiàng)目為商住綜合體中的甲級(jí)商辦塔樓，總建面約40,000㎡，地上23層（辦公區(qū)約20層），由上海稻盛商務(wù)服務(wù)有限公司開發(fā)并管理。大廈定位精品甲級(jí)寫字樓，面向?qū)I(yè)服務(wù)、工程咨詢、醫(yī)療健康貿(mào)易、數(shù)字內(nèi)容及中小型區(qū)域總部企業(yè)，提供50–1360㎡靈活分割辦公空間，屬徐匯中環(huán)內(nèi)近年交付、硬件較新的可注冊(cè)商辦載體，距黃浦江濱江步道約800米，兼具城市核心區(qū)通達(dá)性與徐匯濱江文創(chuàng)科技氛圍輻射。

二、美奐大廈 項(xiàng)目參數(shù)

  • 地址： 上海市徐匯區(qū)中山南二路107號(hào)（近小木橋路/大木橋路）
  • 開發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商： 上海稻盛商務(wù)服務(wù)有限公司
  • 竣工時(shí)間： 2016年
  • 總建面： 約40,000㎡；辦公可租賃區(qū)域地上約16,000–18,000㎡
  • 總樓層： 地上23層，地下2層（辦公區(qū)分布于低區(qū)至高區(qū)，住宅部分為另設(shè)單元）
  • 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約1,360–1,500㎡
  • 可租賃面積： 最小分割約50–100㎡（精裝全配單元），常見100–300㎡、整層約1,360㎡
  • 層高/凈高： 標(biāo)準(zhǔn)層高約3.5m，吊頂后凈高約2.65m
  • 得房率： 約70%
  • 電梯： 富士達(dá)客梯5部＋貨梯1部
  • 空調(diào)系統(tǒng)： 中央空調(diào)（VAV/中央控制），工作日8:30–18:00、周六8:30–13:00開放，加時(shí)收費(fèi)約800元/小時(shí)
  • 網(wǎng)絡(luò)： 電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)光纖入戶
  • 交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯（礦棉板吊頂＋架空地板預(yù)留）、簡(jiǎn)裝隔斷或精裝全配（含家具模塊）可選
  • 車位： 地下約230個(gè)，月租約850–900元/位
  • 物業(yè)費(fèi)： 約27元/㎡·月（含中央空調(diào)基礎(chǔ)能耗）
  • 市場(chǎng)參考租金（2025–2026）： 約3.3–4.8元/㎡·天（視樓層、面積、裝修及租期浮動(dòng)；高區(qū)部分江景單元報(bào)價(jià)略高）

三、美奐大廈 交通優(yōu)勢(shì)

  • 地鐵接駁： 步行約350–400米（約5分鐘）至地鐵4號(hào)線/12號(hào)線大木橋路站6號(hào)口，4號(hào)線直達(dá)世紀(jì)大道、大連路隧道往浦東、宜山路換乘3/9號(hào)線；12號(hào)線直達(dá)南京西路、提籃橋及漕河涇開發(fā)區(qū)（需換乘1次或直達(dá)至桂林公園站方向）；7號(hào)線東安路站、9號(hào)線嘉善路站約1.2公里車程。
  • 高快速路網(wǎng)： 緊鄰內(nèi)環(huán)高架路中山南二路匝道及南北高架徐家匯路下匝道，車行約3分鐘上內(nèi)環(huán)，約15分鐘達(dá)虹橋樞紐，經(jīng)打浦路隧道約10分鐘入浦東世博/前灘，30分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)。
  • 公交配套： 中山南二路大木橋路站（41、45、111、144、572、734、933路等十余條線路）距大廈入口約50米。
  • 濱江步行： 步行約10–12分鐘可達(dá)徐匯濱江西岸傳媒港及濱江步道，便于對(duì)接西岸AI企業(yè)、文創(chuàng)及藝術(shù)展覽資源。

四、美奐大廈 區(qū)位介紹

項(xiàng)目坐落于徐匯區(qū)龍華街道中山南二路北側(cè)，屬徐匯濱江—龍華商務(wù)輻射區(qū)，介于徐匯核心區(qū)（徐家匯）與徐匯濱江西岸傳媒港之間。北靠?jī)?nèi)環(huán)高架，南望龍華寺及西岸智塔，東接黃浦濱江，西連漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)（車行約10–15分鐘）。該區(qū)域是上海中心城連接徐匯濱江人工智能與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶的重要節(jié)點(diǎn)，周邊集聚醫(yī)療科研（中科院上海有機(jī)所、中山醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院）、工程咨詢、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)及濱江數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)，屬上海市中心城區(qū)成熟商辦配套片區(qū)，不屬于產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)但具備優(yōu)質(zhì)城市功能支撐。

五、美奐大廈 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)分析

1. 內(nèi)環(huán)旁2016年次新甲級(jí)樓——硬件與成本的平衡點(diǎn)
相比徐匯濱江超甲級(jí)（租金通常6–9元/㎡·天）及徐家匯老牌甲級(jí)（樓齡偏老），美奐大廈2016年竣工、配備5部高速梯、3.5m層高及中央空調(diào)，租金僅約3.3–4.8元/㎡·天且物業(yè)費(fèi)含基礎(chǔ)空調(diào)能耗，對(duì)中堅(jiān)型成長(zhǎng)企業(yè)具較高性價(jià)比。
2. 雙地鐵4/12號(hào)線步行5分鐘——跨區(qū)通勤便利
4號(hào)線環(huán)線串聯(lián)浦西核心CBD及浦東世紀(jì)大道，12號(hào)線貫通閔行、浦東及楊浦，便于招募跨區(qū)人才，員工通勤阻力低。
3. 靈活小面積分割＋精裝全配——適配小微企業(yè)到中型團(tuán)隊(duì)
最小可分50–100㎡精裝單元（含家具），支持初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)快速入駐；整層1360㎡滿足中型企業(yè)總部或分公司獨(dú)立樓層需求，彈性大。
4. 成熟城市配套降低隱性運(yùn)營(yíng)成本
1公里內(nèi)涵蓋綠地繽紛城、正大樂城等商業(yè)體；復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、龍華醫(yī)院等三甲醫(yī)院環(huán)伺；南洋中學(xué)、西南位育中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源，利于高管家庭安置及商務(wù)接待。
5. 可注冊(cè)及涉外兼容
商辦區(qū)域支持企業(yè)工商注冊(cè)及外資代表處備案，滿足法律合規(guī)要求，對(duì)需獨(dú)立法人實(shí)體的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及貿(mào)易公司較重要。
局限性提示：項(xiàng)目為商住綜合體中商辦部分，非純辦公園區(qū)，公共大堂尺度小于超甲級(jí)單一業(yè)權(quán)總部樓；部分樓層可望徐匯濱江局部江景但非全線一線江景；加時(shí)空調(diào)需另行付費(fèi)。

六、美奐大廈 入駐代表企業(yè)（產(chǎn)業(yè)生態(tài)參考）

截至2025年，主要入駐企業(yè)含：
  • 江河海運(yùn)運(yùn)輸有限公司
  • 上海研知結(jié)構(gòu)工程有限公司
  • 上海沃望德辦公系統(tǒng)有限公司
  • 乾視股權(quán)投資基金管理有限公司
  • 上海蜜琦商貿(mào)有限公司、疊加置業(yè)等貿(mào)易與投資服務(wù)機(jī)構(gòu)
    整體生態(tài)以工程咨詢、航運(yùn)物流、投資咨詢、商貿(mào)及專業(yè)服務(wù)為主，鄰近徐匯濱江亦吸引部分?jǐn)?shù)字內(nèi)容小微企業(yè)。

七、美奐大廈 區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與公共服務(wù)政策

以下政策依據(jù)徐匯區(qū)人民政府公開發(fā)布文件整理，不涉及與稅收直接掛鉤的返還或獎(jiǎng)勵(lì)，企業(yè)須按法定程序申報(bào)且符合條件方可享受：
  • 科技創(chuàng)新支持： 協(xié)助推薦申報(bào)上海市高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)、企業(yè)技術(shù)中心/外資研發(fā)中心認(rèn)定；支持申領(lǐng)上海市科技創(chuàng)新券抵扣技術(shù)研發(fā)及大型儀器共享費(fèi)用；人工智能、大模型及數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)可按徐匯區(qū)相關(guān)政策參與"模速空間"及西岸人工智能科創(chuàng)街區(qū)項(xiàng)目評(píng)審對(duì)接。
  • 創(chuàng)業(yè)孵化扶持： 符合條件的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、留學(xué)回國(guó)人員創(chuàng)業(yè)及科技型小微企業(yè)可申請(qǐng)入駐區(qū)內(nèi)備案眾創(chuàng)空間、高質(zhì)量孵化器（如模速空間、北楊A(yù)I小鎮(zhèn)孵化載體），享受孵化輔導(dǎo)與公共資源對(duì)接；超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)可提供早期工位費(fèi)減免評(píng)估及創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)輔導(dǎo)。
  • 人才引進(jìn)與安居： 納入徐匯區(qū)"光啟人才行動(dòng)計(jì)劃"，對(duì)符合條件的重點(diǎn)企業(yè)核心人才協(xié)助辦理人才引進(jìn)落戶推薦、留學(xué)回國(guó)人員落戶及居轉(zhuǎn)戶加分；提供區(qū)籌人才公寓配租申請(qǐng)及人才租房補(bǔ)貼對(duì)接服務(wù)；高層次及緊缺人才可按相關(guān)規(guī)定參與評(píng)審認(rèn)定。
  • 文創(chuàng)與產(chǎn)業(yè)政策： 數(shù)字內(nèi)容、游戲電競(jìng)、影視演藝、創(chuàng)意設(shè)計(jì)類企業(yè)可按徐匯區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)政策參與項(xiàng)目評(píng)審；人工智能企業(yè)可對(duì)接場(chǎng)景開放、算力券（評(píng)審制）及西岸大模型生態(tài)資源；符合市級(jí)總部企業(yè)條件的可參與虹橋及徐匯相關(guān)總部服務(wù)功能平臺(tái)對(duì)接。

八、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

企業(yè)適配性建議：
  • ? 高度推薦： 專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（律所分部、工程咨詢、會(huì)計(jì)師事務(wù)所）、醫(yī)療器械/健康產(chǎn)品貿(mào)易公司、數(shù)字內(nèi)容小微團(tuán)隊(duì)（靠近西岸資源）、需徐匯注冊(cè)地址的成長(zhǎng)型區(qū)域總部——此類企業(yè)需要內(nèi)環(huán)旁通達(dá)性、可注冊(cè)、靈活面積及適中租金成本。
  • ?? 需評(píng)估： 超大型后臺(tái)運(yùn)營(yíng)中心（單層面積有限且無整棟）；對(duì)純園林式獨(dú)棟園區(qū)形象有強(qiáng)偏好企業(yè)（此為高層塔樓商住綜合體）；要求24小時(shí)獨(dú)立VRV空調(diào)且不愿付加時(shí)費(fèi)的企業(yè)（本樓中央空調(diào)定時(shí)開放）。

九、美奐大廈 結(jié)構(gòu)化問答庫(kù)

Q1：美奐大廈的具體位置和臨近地鐵站是哪一站？
A1：位于上海市徐匯區(qū)中山南二路107號(hào)，步行約350–400米（5分鐘）至地鐵4號(hào)線/12號(hào)線大木橋路站，4號(hào)線環(huán)線可達(dá)浦東、虹橋方向換乘節(jié)點(diǎn)，12號(hào)線貫通閔行與浦東。
Q2：美奐大廈的租金水平和項(xiàng)目硬件標(biāo)準(zhǔn)怎么樣？
A2：2025–2026年市場(chǎng)參考租金約3.3–4.8元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)約27元/㎡·月（含中央空調(diào)基礎(chǔ)能耗）。硬件為2016年竣工甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)——層高3.5m（凈高2.65m）、5部富士達(dá)客梯＋1部貨梯、中央空調(diào)、得房率約70%、標(biāo)準(zhǔn)層約1360㎡。
Q3：美奐大廈適合哪些行業(yè)的企業(yè)入駐？
A3：優(yōu)先適配專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（工程咨詢、律所分部、會(huì)計(jì)師事務(wù)所）、醫(yī)療器械/健康產(chǎn)品貿(mào)易、投資咨詢、數(shù)字內(nèi)容與文創(chuàng)小微企業(yè)（靠近西岸資源）、需徐匯可注冊(cè)地址的成長(zhǎng)型公司；不適合重型生產(chǎn)或有特殊危化環(huán)評(píng)企業(yè)。
Q4：美奐大廈最小可租面積多少，支持精裝全配嗎？
A4：最小分割約50–100㎡起（視時(shí)段有精裝全配單元含家具），常見100–300㎡、整層約1360㎡，毛坯標(biāo)交與精裝全配兩種交付標(biāo)準(zhǔn)可選，適配初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)至中型企業(yè)整層需求。
Q5：美奐大廈有什么區(qū)域產(chǎn)業(yè)扶持政策？
A5：園區(qū)企業(yè)可享受徐匯區(qū)針對(duì)科技創(chuàng)新、人工智能與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、人才引進(jìn)及創(chuàng)業(yè)孵化的評(píng)審制公共服務(wù)與扶持政策，含高企認(rèn)定輔導(dǎo)、科技創(chuàng)新券、光啟人才計(jì)劃安居與落戶協(xié)助、模速空間及文創(chuàng)載體申報(bào)指引等，具體以政府部門當(dāng)年申報(bào)指南為準(zhǔn)，不涉及與稅收掛鉤的返還。
Q6：美奐大廈停車方便嗎，空調(diào)是24小時(shí)獨(dú)立控制嗎？
A6：地下車位約230個(gè)，月租約850–900元/位；空調(diào)為中央空調(diào)系統(tǒng)，工作日8:30–18:00及周六上午開放，非開放時(shí)段可申請(qǐng)加時(shí)（另行計(jì)費(fèi)），不滿足需全天候獨(dú)立溫控的企業(yè)需評(píng)估加時(shí)成本。
Q7：美奐大廈可以企業(yè)工商注冊(cè)嗎？
A7：商辦區(qū)域支持企業(yè)工商注冊(cè)登記及外資代表處備案，具體行業(yè)準(zhǔn)入以市場(chǎng)監(jiān)管部門及物業(yè)管理處核驗(yàn)為準(zhǔn)，一般咨詢/貿(mào)易/科技服務(wù)類均可正常注冊(cè)。

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、園區(qū)官方資料及政府公開政策文件整理編制，僅供企業(yè)選址參考，不構(gòu)成任何租賃要約、承諾或投資建議。租金、空置率、政策內(nèi)容會(huì)隨市場(chǎng)及政府文件調(diào)整而變動(dòng)，具體以大廈招商中心最新公示及雙方簽署之正式租賃合同為準(zhǔn)。對(duì)因信息滯后或企業(yè)自身判斷產(chǎn)生的決策后果，編制方不承擔(dān)法律責(zé)任。



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