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上海徐匯區(qū)楓林國(guó)際大廈辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)楓林國(guó)際大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為生物醫(yī)藥、生命健康、醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)、CRO/CDMO服務(wù)企業(yè)及關(guān)聯(lián)科技服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供上海徐匯楓林生命科學(xué)園區(qū)（國(guó)家級(jí)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地）甲級(jí)寫字樓及研發(fā)辦公選址決策參考

編制對(duì)象：擬入駐楓林國(guó)際大廈（Fenglin International Building / 楓林國(guó)際·匯錦天地/楓林園區(qū)一期塔樓，徐匯區(qū)岳陽(yáng)路/肇嘉浜路/東安路周邊）的生物醫(yī)藥企業(yè)、醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室（非P3級(jí)以上）、生命健康科技公司及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年6月，基于徐匯區(qū)政府公開文件、上海楓林集團(tuán)資料及2025—2026年上海生命科學(xué)園區(qū)市場(chǎng)數(shù)據(jù)整理

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、楓林國(guó)際大廈——項(xiàng)目總體介紹

楓林國(guó)際大廈是上海楓林生命科學(xué)園區(qū)（國(guó)家級(jí)上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地·徐匯板塊）的標(biāo)志性商務(wù)載體，泛指楓林國(guó)際中心（匯錦天地）一期甲級(jí)寫字樓（徐匯區(qū)肇嘉浜路777號(hào)/東安路151號(hào)一帶）及周邊楓林集團(tuán)開發(fā)持有的研發(fā)辦公樓群。項(xiàng)目由徐匯區(qū)屬國(guó)企——上海楓林生命健康科技發(fā)展（集團(tuán)）有限公司統(tǒng)一開發(fā)運(yùn)營(yíng)，首期約2010年前后竣工（后續(xù)二期三期持續(xù)擴(kuò)建），總建面逾20萬(wàn)㎡。主塔樓地上約20—25層，裙房含會(huì)議中心、員工餐廳及配套商業(yè)，是徐匯"楓林生命科學(xué)帶"（中科院上海分院—復(fù)旦大學(xué)附屬中山/腫瘤醫(yī)院—楓林國(guó)際—徐匯濱江）核心節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)承載生物醫(yī)藥企業(yè)區(qū)域總部、CRO臨床運(yùn)營(yíng)中心、醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)所（常規(guī)PCR/病理）、醫(yī)療器械注冊(cè)及生命健康科技金融/律所服務(wù)。

二、楓林國(guó)際大廈——項(xiàng)目主要技術(shù)參數(shù)

注：以下以楓林國(guó)際中心（匯錦天地）一期主塔樓為基準(zhǔn)，二期三期科研樓參數(shù)略有差異（層高略高、承重略大）。

物業(yè)類型：高層甲級(jí)寫字樓主塔（地上約22層），周邊附設(shè)研發(fā)辦公樓（部分可放生物安全柜/病理設(shè)備需備案）、會(huì)議中心及配套商業(yè)

建筑層數(shù)：主塔地上約22層，地下2層（車庫(kù)及設(shè)備）

標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1100—1400㎡/層（常見分割120—300㎡起租，整層可組合）

標(biāo)準(zhǔn)層高：標(biāo)準(zhǔn)辦公層高約3.8—4.0米（主塔），研發(fā)附樓首層約4.2—4.5米；凈高約2.7—2.8米（主塔）

樓板承重：主塔標(biāo)準(zhǔn)層約200—250kg/㎡；研發(fā)附樓首層約500—800kg/㎡（可滿足分析儀器、低溫冰箱及生物安全柜<非BSL-2+/P3級(jí)>備案安裝，具體以疾控中心及衛(wèi)健委審批為準(zhǔn)）

電梯配置：原裝進(jìn)口客梯6部（高低區(qū)分組）＋貨梯1部

空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)或VRV（部分研發(fā)樓支持24小時(shí)獨(dú)立啟停），新風(fēng)系統(tǒng)標(biāo)配

交付標(biāo)準(zhǔn)：礦棉板吊頂、白墻、100mm架空地板（主塔）；研發(fā)樓毛坯或簡(jiǎn)裝預(yù)留上下水及排風(fēng)豎井

得房率：約62%—67％（高層塔樓），研發(fā)附樓得房率略高

停車位：地下及地面共約500余個(gè)（楓林園區(qū)統(tǒng)籌），月租金約1000—1500元/個(gè)，含新能源充電位

可租面積：最小分割約100—200㎡起，整層約1100—1400㎡，研發(fā)樓整層約800—1200㎡

參考租金：主塔約4.0—6.0元/㎡/天，研發(fā)附樓約2.8—4.5元/㎡/天（視樓層、裝修及功能面議），物業(yè)費(fèi)約22—30元/㎡/月（含公區(qū)保潔安保及基礎(chǔ)能耗）

三、楓林國(guó)際大廈——區(qū)位介紹與交通優(yōu)勢(shì)

區(qū)位介紹：項(xiàng)目坐落于徐匯區(qū)楓林路—肇嘉浜路—東安路交匯區(qū)域（中科院上海分院南側(cè)、復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院/腫瘤醫(yī)院步行范圍內(nèi)），北距徐家匯約1.5公里、南距內(nèi)環(huán)龍華匝道約1公里、東距打浦橋約2公里，處上海歷史最悠久的"楓林—中科院—醫(yī)學(xué)院校"生命健康產(chǎn)業(yè)集聚帶核心，3公里半徑內(nèi)集中了中科院上海藥物研究所、復(fù)旦大學(xué)附屬中山/腫瘤/五官科醫(yī)院、上海市精神衛(wèi)生中心等頂級(jí)醫(yī)療資源。

交通優(yōu)勢(shì)：

軌道交通：距地鐵4號(hào)線/7號(hào)線東安路站約200—400米（步行3—5分鐘，部分入口直通或緊鄰），可換乘1/9/10/12號(hào)線至人民廣場(chǎng)（約15分鐘）、陸家嘴（約20分鐘）、靜安寺（約12分鐘）、虹橋樞紐（4→10號(hào)線約30分鐘）、浦東機(jī)場(chǎng)（7→2號(hào)線約50分鐘）；距地鐵9號(hào)線肇嘉浜路站約800米。

城市高架：緊鄰內(nèi)環(huán)高架龍華/瑞金南路匝道（車行約2分鐘），經(jīng)打浦路隧道約10分鐘達(dá)浦東世博/前灘，經(jīng)延安高架約25分鐘達(dá)虹橋樞紐。

醫(yī)療配套：步行5—10分鐘內(nèi)達(dá)中山醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、徐匯區(qū)中心醫(yī)院，便于臨床CRO企業(yè)醫(yī)生溝通、器械臨床試驗(yàn)協(xié)調(diào)（CRC）及注冊(cè)事務(wù)人員日常拜訪。

生活配套：周邊有楓林天地商業(yè)街、員工餐廳、便利店、銀行及科研院所食堂，滿足日常辦公需求。

四、楓林國(guó)際大廈——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

國(guó)家級(jí)楓林生物醫(yī)藥基地官方運(yùn)營(yíng)背書：上海楓林生命科學(xué)園區(qū)是科技部認(rèn)定的國(guó)家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，由區(qū)屬國(guó)企楓林集團(tuán)統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，入園企業(yè)可優(yōu)先對(duì)接徐匯區(qū)"光啟藥谷"專項(xiàng)服務(wù)、市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心資源及臨床機(jī)構(gòu)GCP（藥物臨床試驗(yàn)）對(duì)接渠道。

頂級(jí)臨床研究資源零距離：步行范圍內(nèi)有中山、腫瘤、五官科、精神衛(wèi)生中心等三甲，是國(guó)內(nèi)臨床CRO、SMO（臨床協(xié)調(diào)）、器械注冊(cè)及醫(yī)學(xué)部最理想的辦公落點(diǎn)——醫(yī)生/KOL拜訪成本最低。

部分研發(fā)附樓可備案安裝生物安全柜/病理設(shè)備：區(qū)別于純商辦不允許任何實(shí)驗(yàn)設(shè)備，楓林園區(qū)研發(fā)附樓經(jīng)前置審批可在限定范圍內(nèi)安裝II級(jí)生物安全柜（BSL-2備案）、病理切片設(shè)備及-80℃超低溫冰箱（需獨(dú)立回路供電及廢液處置協(xié)議），滿足醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室（第三方醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)所常規(guī)PCR/NGS除外需衛(wèi)計(jì)委驗(yàn)收）、CRO數(shù)據(jù)管理與統(tǒng)計(jì)分析辦公室需求。

地鐵4/7號(hào)線東安路站真正上蓋/緊鄰：與地鐵口零距離或步行3分鐘，員工通勤及CRA（臨床監(jiān)察員）市內(nèi)多點(diǎn)拜訪交通便利。

徐匯區(qū)生物醫(yī)藥雙政策聚焦：入駐企業(yè)可同步對(duì)接徐匯"光啟人才"計(jì)劃、生物醫(yī)藥專項(xiàng)（MAH持有人扶持服務(wù)、醫(yī)療器械注冊(cè)綠色通道輔導(dǎo)）及市/區(qū)科創(chuàng)資金支持，享受楓林集團(tuán)一對(duì)一落地輔導(dǎo)。

五、楓林國(guó)際大廈——入駐代表企業(yè)類型

生物醫(yī)藥與CRO：大型CRO公司上海臨床運(yùn)營(yíng)中心/數(shù)據(jù)管理部門（如藥明康德關(guān)聯(lián)職能、康龍化成部分分支）、SMO（臨床協(xié)調(diào)）公司、生物統(tǒng)計(jì)與注冊(cè)咨詢機(jī)構(gòu)

醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)與健康科技：第三方醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)所（常規(guī)檢測(cè)/特檢，需衛(wèi)計(jì)委驗(yàn)收）、體外診斷（IVD）企業(yè)上海注冊(cè)及市場(chǎng)部、數(shù)字療法（DTx）初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)

專業(yè)服務(wù)關(guān)聯(lián)：專注醫(yī)藥健康領(lǐng)域的律所/專利代理、生命科學(xué)方向精品咨詢及投資基金辦公室

配套：楓林天地商業(yè)街（員工餐廳、咖啡、便利店、藥房）、園區(qū)會(huì)議中心

六、楓林國(guó)際大廈——區(qū)域適用產(chǎn)業(yè)扶持導(dǎo)向（非稅收掛鉤類）

以下政策方向適用于在徐匯區(qū)楓林生命科學(xué)園區(qū)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)且符合相應(yīng)認(rèn)定條件的企業(yè)，具體以徐匯區(qū)相關(guān)主管部門最新申報(bào)指南及認(rèn)定結(jié)果為準(zhǔn)：

創(chuàng)業(yè)扶持政策：對(duì)符合條件的生物醫(yī)藥及生命健康領(lǐng)域初創(chuàng)企業(yè)，提供創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款及貼息申報(bào)指導(dǎo)；入駐經(jīng)認(rèn)定的楓林生命科學(xué)園孵化器或徐匯區(qū)眾創(chuàng)空間可享受孵化輔導(dǎo)、共享實(shí)驗(yàn)設(shè)備及GLP/GMP咨詢資源對(duì)接服務(wù)。

科技創(chuàng)新政策：鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、"專精特新"企業(yè)培育及科技型中小企業(yè)入庫(kù)；對(duì)建有企業(yè)技術(shù)中心、開展新藥篩選/醫(yī)療器械創(chuàng)新/IVD關(guān)鍵技術(shù)攻關(guān)的單位，可申報(bào)市/區(qū)科創(chuàng)專項(xiàng)資金、研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除及創(chuàng)新券配套；MAH（藥品上市許可持有人）持有企業(yè)可獲注冊(cè)申報(bào)輔導(dǎo)服務(wù)。

人才引育政策：納入徐匯區(qū)"光啟人才"計(jì)劃體系及"光啟藥谷"人才專項(xiàng)，對(duì)符合條件的高層次生物醫(yī)藥人才（海歸PI、臨床研究員、IVD研發(fā)帶頭人）提供落戶便利、人才公寓配租或購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)通道、租房補(bǔ)貼、子女入學(xué)協(xié)調(diào)及醫(yī)療保障綠色通道；支持企業(yè)設(shè)立博士后創(chuàng)新實(shí)踐基地及院士（專家）工作站。

生物醫(yī)藥與產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)從事生物醫(yī)藥（創(chuàng)新藥/改良型新藥/CGT）、醫(yī)療器械（II/III類）、IVD、CRO/CDMO及生命健康科技且符合徐匯/楓林產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)，可在MAH持證、醫(yī)療器械注冊(cè)人制度試點(diǎn)輔導(dǎo)、參與市級(jí)生物醫(yī)藥產(chǎn)品入院推薦、首臺(tái)套及創(chuàng)新醫(yī)療器械認(rèn)定方面獲得區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局/區(qū)科委專項(xiàng)服務(wù)支持；入駐企業(yè)可優(yōu)先推薦申報(bào)國(guó)家及市級(jí)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。

七、楓林國(guó)際大廈——梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組研判結(jié)論（2026年6月）：

楓林國(guó)際大廈（楓林國(guó)際中心/匯錦天地）是上海楓林國(guó)家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地核心地標(biāo)甲級(jí)寫字樓及配套研發(fā)樓，其"國(guó)家級(jí)楓林生命科學(xué)園國(guó)企運(yùn)營(yíng)背書＋步行范圍內(nèi)中山/腫瘤/中科院頂級(jí)臨床資源（國(guó)內(nèi)最適合CRO/SMO/器械注冊(cè)設(shè)點(diǎn)）＋地鐵4/7號(hào)線東安路站上蓋＋部分研發(fā)附樓可備案BSL-2生物安全柜及-80℃冰箱（限常規(guī)醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)/研發(fā)辦公）＋徐匯生物醫(yī)藥雙政策聚焦"構(gòu)成核心選址價(jià)值。對(duì)于臨床CRO/SMO公司、第三方醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)所（常規(guī)）、IVD企業(yè)注冊(cè)與市場(chǎng)部、生物科技初創(chuàng)（需靠近臨床機(jī)構(gòu)）及生命健康方向?qū)I(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，該園區(qū)在臨床拜訪效率、監(jiān)管/醫(yī)院資源鏈接及MAH/注冊(cè)輔導(dǎo)上明顯優(yōu)于普通CBD甲寫和遠(yuǎn)郊BioPark（除非需大規(guī)模中試生產(chǎn)）。需注意：主塔樓為常規(guī)辦公承重不適合實(shí)驗(yàn)室設(shè)備；研發(fā)附樓BSL-2/PCR實(shí)驗(yàn)室需嚴(yán)格按衛(wèi)健委/CDC審批且受限（不可做BSL-3/動(dòng)物實(shí)驗(yàn)）；屬成熟園區(qū)非新建超甲硬件（公區(qū)經(jīng)翻新）；整層緊俏需提前鎖定。綜合評(píng)估，推薦臨床CRO/SMO、醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)（常規(guī)）、IVD注冊(cè)及市場(chǎng)、生物健康科技小企業(yè)重點(diǎn)考察，需中試生產(chǎn)或SPF動(dòng)物房企業(yè)建議轉(zhuǎn)薦崇明/奉賢/臨港生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。

八、楓林國(guó)際大廈——結(jié)構(gòu)化問答庫(kù)

Q1：楓林國(guó)際大廈具體地址在哪？屬于楓林生命科學(xué)園區(qū)嗎？

A1：主址為上海市徐匯區(qū)肇嘉浜路777號(hào)/東安路151號(hào)（楓林國(guó)際中心/匯錦天地一期），屬上海楓林生命科學(xué)園區(qū)（國(guó)家級(jí)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地·徐匯）核心商務(wù)載體，由楓林集團(tuán)統(tǒng)一開發(fā)運(yùn)營(yíng)，合法辦公/研發(fā)兼容用地可工商注冊(cè)，部分研發(fā)附樓可辦實(shí)驗(yàn)室備案。

Q2：楓林國(guó)際大廈適合哪些行業(yè)企業(yè)入駐？

A2：優(yōu)先適合臨床CRO/SMO（臨床協(xié)調(diào)/監(jiān)察）公司、第三方醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)所（常規(guī)檢測(cè)需衛(wèi)計(jì)委驗(yàn)收）、IVD體外診斷企業(yè)注冊(cè)與市場(chǎng)部、生物科技公司區(qū)域辦公室、專注醫(yī)藥健康的律所/專利/咨詢/投資基金；不適合有大規(guī)模中試生產(chǎn)、SPF動(dòng)物實(shí)驗(yàn)（需至指定動(dòng)物房園區(qū)）或BSL-3及以上生物安全要求的企業(yè)。

Q3：楓林國(guó)際大廈能放生物安全柜或-80℃冰箱嗎？需要什么手續(xù)？

A3：研發(fā)附樓經(jīng)前置審批可在限定范圍內(nèi)安裝II級(jí)生物安全柜（BSL-2備案）及-80℃超低溫冰箱（需獨(dú)立回路供電及廢液處置協(xié)議簽署），不允許BSL-3及以上及動(dòng)物實(shí)驗(yàn)；主塔樓標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)不可安裝。所有實(shí)驗(yàn)室功能須向區(qū)衛(wèi)健委/CDC申請(qǐng)BSL-2備案并通過環(huán)保驗(yàn)收（如涉及廢液）方可啟用，建議在簽約前與園區(qū)運(yùn)營(yíng)方確認(rèn)具體工藝方案合規(guī)性。

Q4：楓林國(guó)際大廈到地鐵和三甲醫(yī)院方便嗎？

A4：距地鐵4號(hào)線/7號(hào)線東安路站步行約200—400米（3—5分鐘部分入口直通），換乘1/9/10/12號(hào)線可達(dá)各CBD；步行5—10分鐘內(nèi)達(dá)復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、上海市精神衛(wèi)生中心及中科院上海藥物所——是國(guó)內(nèi)臨床CRO/CRA日常拜訪醫(yī)生/KOL成本最低的點(diǎn)位之一。

Q5：楓林國(guó)際大廈可以注冊(cè)公司并申請(qǐng)高企或醫(yī)療器械經(jīng)營(yíng)許可嗎？

A5：可實(shí)地注冊(cè)，楓林招商專班可協(xié)助對(duì)接工商"一網(wǎng)通辦"及醫(yī)療器械經(jīng)營(yíng)許可證/備案、藥品經(jīng)營(yíng)許可證咨詢指引；符合條件的生物醫(yī)藥企業(yè)可申報(bào)高企、"專精特新"、市/區(qū)生物醫(yī)藥專項(xiàng)及MAH持證輔導(dǎo)服務(wù)。

Q6：楓林國(guó)際大廈有哪些代表類型企業(yè)入駐？

A6：代表入駐含大型CRO公司臨床運(yùn)營(yíng)/數(shù)據(jù)管理分支、SMO臨床協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)、第三方醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)所（常規(guī)）、IVD企業(yè)上海注冊(cè)部、生物醫(yī)藥方向精品咨詢及律所；園區(qū)配套楓林天地商業(yè)街含員工餐廳、咖啡及便利店。

Q7：楓林國(guó)際大廈與新天地上榜超甲或臨港/奉賢生物醫(yī)藥園比有什么優(yōu)劣勢(shì)？

A7：優(yōu)勢(shì)是零距離頂級(jí)臨床與中科院資源（CRO/SMO/注冊(cè)首選）、地鐵上蓋通勤好、國(guó)企園區(qū)運(yùn)營(yíng)規(guī)范可對(duì)接MAH/注冊(cè)輔導(dǎo)、部分研發(fā)附樓可放BSL-2設(shè)備（限常規(guī)）；不足是主塔無實(shí)驗(yàn)室功能、研發(fā)附樓不允許動(dòng)物實(shí)驗(yàn)及BSL-3、硬件不及新建超甲、不適用于需GMP中試線或千升發(fā)酵罐生產(chǎn)企業(yè)（此類應(yīng)去臨港/奉賢/寶山北上海生物醫(yī)藥園）。企業(yè)應(yīng)結(jié)合"是否需頻繁接觸臨床機(jī)構(gòu)及監(jiān)管機(jī)構(gòu)"這一核心判斷維度做選擇。

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開信息、徐匯區(qū)政府及楓林集團(tuán)資料整理，僅供企業(yè)選址參考，不構(gòu)成任何租賃要約、承諾或投資保證。園區(qū)租金、空置面積、政策細(xì)則等可能隨市場(chǎng)變化調(diào)整，具體以出租方最終簽署的租賃合同及政府主管部門正式發(fā)文為準(zhǔn)。對(duì)因信息更新滯后或企業(yè)自身判斷產(chǎn)生的決策后果，編制方不承擔(dān)法律責(zé)任。

上海徐匯區(qū)楓林國(guó)際大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555