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上海徐匯區(qū)東航濱江中心辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)東航濱江中心辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：為航空服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)、物流企業(yè)區(qū)域辦公室、專業(yè)服務(wù)機構(gòu)、貿(mào)易公司及總部型企業(yè)提供上海徐匯濱江（西岸南片）地標(biāo)甲級寫字樓選址決策參考

編制對象：擬入駐東航濱江中心（Eastern Airlines Riverside Center / 中國東方航空集團(tuán)徐匯濱江總部辦公樓對外租賃區(qū)）的區(qū)域辦公室及航空關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)

數(shù)據(jù)時效：截至2026年6月，基于徐匯區(qū)政府公開文件、東航及項目資料、2025—2026年上海寫字樓市場數(shù)據(jù)整理

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、東航濱江中心——項目總體介紹

東航濱江中心（Eastern Airlines Riverside Center，地址：上海市徐匯區(qū)云錦路600號/龍?zhí)m路近龍騰大道），是中國東方航空集團(tuán)在徐匯濱江南片（西岸南拓區(qū)）自建的企業(yè)總部及配套商務(wù)樓群，2018年前后竣工投用。項目由兩棟高層甲級寫字樓（地上約20—24層）、東航金葉·云錦天地商業(yè)配套及少量獨棟商務(wù)樓組成，總建面約13萬—15萬㎡，東航集團(tuán)自用主樓層，其余由自持物業(yè)對外租賃。大廈獲綠色建筑二星級認(rèn)證，北距西岸傳媒港/西岸智塔約800米、東距黃浦江約500米、緊鄰龍耀路隧道浦西入口，屬徐匯濱江"航空+總部"特色載體，重點吸引航空服務(wù)、物流供應(yīng)鏈、貿(mào)易及關(guān)聯(lián)專業(yè)服務(wù)企業(yè)集聚，形成航空產(chǎn)業(yè)微生態(tài)。

二、東航濱江中心——項目主要技術(shù)參數(shù)

物業(yè)類型：高層甲級寫字樓雙塔（地上約20—24層），裙房為東航金葉·云錦天地商業(yè)（含員工餐廳、精品餐飲、銀行ATM）

建筑層數(shù)：主塔樓地上約22層（典型），地下2層（車庫及設(shè)備）

標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1300—1600㎡/層（常見分割150—350㎡起租，整層可組合，高區(qū)少柱設(shè)計）

標(biāo)準(zhǔn)層高：標(biāo)準(zhǔn)辦公層高約3.9—4.0米，凈高約2.75—2.85米；首層大堂挑高約9—10米（石材裝飾）

樓板承重：標(biāo)準(zhǔn)層約200—250kg/㎡（常規(guī)甲級），局部IT/檔案區(qū)可加強（需提前申請）

電梯配置：原裝進(jìn)口客梯6—8部（高低區(qū)分組運行）＋貨梯1部

空調(diào)系統(tǒng)：四管制VAV中央空調(diào)或VRV預(yù)留（部分樓層支持延時），新風(fēng)系統(tǒng)標(biāo)配

交付標(biāo)準(zhǔn)：礦棉板/金屬板吊頂、白墻、100—150mm架空地板；部分單元遺留裝修交付

得房率：約63%—68％

停車位：地下專屬及共享泊位約600余個，含新能源快充，月租金約1000—1500元/個

可租面積：最小分割約120—200㎡起，整層約1300—1600㎡

參考租金：約4.2—6.5元/㎡/天（視樓層、朝向及裝修面議），物業(yè)費約26—34元/㎡/月（含公區(qū)保潔安保及基礎(chǔ)能耗）

三、東航濱江中心——區(qū)位介紹與交通優(yōu)勢

區(qū)位介紹：項目坐落于徐匯濱江南片——云錦路與龍?zhí)m路交匯處（龍騰大道東側(cè)約500米），北距西岸傳媒港/西岸智塔約800米、南緊鄰龍耀路隧道浦西入口、東距內(nèi)環(huán)高架龍華南匝道約1.2公里，處徐匯濱江"南門戶"及東航集團(tuán)上海主基地辦公區(qū)，與西岸文化走廊、AI集群形成5—10分鐘步行/車程商務(wù)圈。

交通優(yōu)勢：

軌道交通：距地鐵11號線云錦路站約400—600米（步行約6—8分鐘），可換乘1/7/9/12號線至人民廣場（約18分鐘）、陸家嘴（約22分鐘）、靜安寺（約15分鐘）、虹橋樞紐（11→10號線約35分鐘）、浦東機場（11→2號線約50分鐘）；未來地鐵23號線西岸站點將進(jìn)一步提升濱江直達(dá)性。

越江通道：緊鄰龍耀路隧道入口（至浦東前灘約5分鐘）、打浦路隧道（至新天地方便）、宛平南路隧道，往返浦西浦東高效——特別適合需高頻往返浦東機場/東航基地或前灘客戶的企業(yè)。

城市高架：經(jīng)龍耀路接中環(huán)（上中路隧道方向）或內(nèi)環(huán)（瑞金南路匝道），車行約25分鐘達(dá)虹橋樞紐、約40分鐘達(dá)浦東機場、約15分鐘達(dá)漕河涇開發(fā)區(qū)。

商務(wù)配套：自帶東航金葉·云錦天地商業(yè)含員工餐廳、中式快餐、咖啡、便利店及銀行；步行/車程5分鐘內(nèi)可達(dá)西岸鳳巢 AI PLAZA（%Arabica/Wagas）、保利時光里及多家商務(wù)宴請餐廳。

四、東航濱江中心——項目競爭核心優(yōu)勢分析

東航集團(tuán)自建自持總部樓＋航空產(chǎn)業(yè)圈層：同樓有東航集團(tuán)及東航物流/東航科技關(guān)聯(lián)職能部門，入駐航空服務(wù)、票務(wù)代理、航材貿(mào)易、差旅管理（TMC）、航空保險經(jīng)紀(jì)及物流供應(yīng)鏈企業(yè)可獲得行業(yè)接觸機會（視業(yè)務(wù)匹配度），是上海少有的航空主題總部商務(wù)樓。

徐匯濱江南片距地鐵及隧道最近超甲之一：距11號線云錦路站約400—600米（步行6—8分鐘）、緊鄰龍耀路隧道入口，兼顧濱江商務(wù)標(biāo)簽與通勤/差旅實效，優(yōu)于需接駁的純?yōu)I江西岸塔樓。

東航物業(yè)自管規(guī)范穩(wěn)定：央企下屬物業(yè)自管，安保嚴(yán)格、公區(qū)維護(hù)良好，無散售糾紛風(fēng)險，適合需長期穩(wěn)定設(shè)點之外企分支及國企關(guān)聯(lián)。

租金性價比優(yōu)于西岸核心超甲：有效凈租金約為保利西岸/濱江城開中心70%—85%，硬件為標(biāo)準(zhǔn)甲級（層高近4米、挑高大堂、少柱平面），適合看重濱江形象但控制成本的企業(yè)。

西岸生態(tài)零距離：步行10分鐘內(nèi)達(dá)西岸傳媒港、西岸智塔（阿里/騰訊關(guān)聯(lián)），便于對接西岸AI+傳媒圈層業(yè)務(wù)，適合航空數(shù)字服務(wù)、航旅科技企業(yè)設(shè)點。

五、東航濱江中心——入駐代表企業(yè)類型

航空關(guān)聯(lián)：東方航空集團(tuán)關(guān)聯(lián)職能部門（自用主樓層）、東航物流關(guān)聯(lián)服務(wù)窗口、機票代理及差旅管理公司（TMC）上海辦公室、航空保險經(jīng)紀(jì)分支、航材貿(mào)易公司

物流與貿(mào)易：綜合物流供應(yīng)鏈企業(yè)區(qū)域辦、進(jìn)出口貿(mào)易公司（尤其涉空運貨代服務(wù)）

專業(yè)服務(wù)與科技：部分管理咨詢及工程咨詢分所、航旅科技（票務(wù)系統(tǒng)/常旅客數(shù)字化服務(wù)）小團(tuán)隊、IT服務(wù)企業(yè)區(qū)域辦公室

配套商業(yè)：東航金葉·云錦天地（員工餐廳、中式快餐、咖啡、便利店、銀行ATM）

六、東航濱江中心——區(qū)域適用產(chǎn)業(yè)扶持導(dǎo)向（非稅收掛鉤類）

以下政策方向適用于在徐匯區(qū)徐匯濱江（西岸）注冊經(jīng)營且符合相應(yīng)認(rèn)定條件的企業(yè)，具體以徐匯區(qū)相關(guān)主管部門最新申報指南及認(rèn)定結(jié)果為準(zhǔn)：

創(chuàng)業(yè)扶持政策：對符合條件的初創(chuàng)及小微企業(yè)，提供創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款及貼息申報指導(dǎo)；入駐經(jīng)認(rèn)定的西岸關(guān)聯(lián)眾創(chuàng)空間或徐匯區(qū)科技企業(yè)孵化器可享受孵化輔導(dǎo)、共享辦公及資源對接服務(wù)。

科技創(chuàng)新政策：鼓勵企業(yè)進(jìn)行高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、"專精特新"企業(yè)培育及科技型中小企業(yè)入庫；對建有企業(yè)技術(shù)中心、開展航空相關(guān)數(shù)字化（航旅IT/智慧物流）、人工智能應(yīng)用的單位，可申報市/區(qū)科創(chuàng)專項資金、研發(fā)費用加計扣除及創(chuàng)新券配套；符合條件的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)可對接徐匯"模力奇談"大模型產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)。

人才引育政策：納入徐匯區(qū)"光啟人才"計劃體系，對符合條件的高層次人才（含航空專業(yè)海歸、外籍專才）提供落戶便利、人才公寓配租或購房補貼申請通道、租房補貼、子女入學(xué)協(xié)調(diào)及醫(yī)療保障綠色通道；支持企業(yè)設(shè)立院士（專家）工作站及博士后創(chuàng)新實踐基地。

總部與產(chǎn)業(yè)政策：對經(jīng)認(rèn)定的跨國公司地區(qū)總部、貿(mào)易型總部及符合徐匯/西岸產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向（總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流貿(mào)易、航空服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)）的企業(yè)，可在品牌建設(shè)、參與國際展會、首臺套認(rèn)定及對接"一網(wǎng)通辦"總部服務(wù)專窗方面獲商務(wù)部門指導(dǎo)與支持；航空服務(wù)及臨空經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)企業(yè)可優(yōu)先對接大飛機/航空產(chǎn)業(yè)相關(guān)市區(qū)級服務(wù)通道。

七、東航濱江中心——梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組研判結(jié)論（2026年6月）：

東航濱江中心是徐匯濱江南片由東方航空集團(tuán)自建自持的甲級寫字樓雙塔（部分樓層?xùn)|航自用），其"航空產(chǎn)業(yè)圈層（東航集團(tuán)同樓）＋距11號線云錦路站步行6—8分鐘＋緊鄰龍耀路隧道至浦東機場/前灘＋層高近4米甲級硬件＋租金約為西岸核心超甲七八折＋西岸傳媒港/智塔步行可達(dá)"構(gòu)成核心選址價值。對于航空服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)（票務(wù)/TMC/航材貿(mào)易/航空保險經(jīng)紀(jì)）、物流供應(yīng)鏈區(qū)域辦、航旅科技企業(yè)及希望落址濱江但控制成本并重視通勤實效的企業(yè)，該大廈在產(chǎn)業(yè)生態(tài)匹配度、差旅往返效率（近隧道口）及性價比上明顯優(yōu)于純商辦無產(chǎn)業(yè)標(biāo)簽樓盤。需注意：屬單棟/雙棟高層無園區(qū)花園、距最近江岸約500米（部分高區(qū)遠(yuǎn)眺江景）、整層緊俏需等退租釋放；標(biāo)準(zhǔn)層得房率約63%—68%屬超甲常態(tài)；不適合有產(chǎn)線或重型設(shè)備需求企業(yè)。綜合評估，推薦航空關(guān)聯(lián)服務(wù)、物流供應(yīng)鏈、航旅科技及需西岸地址但預(yù)算敏感總部型/區(qū)域辦公室重點考察。

八、東航濱江中心——結(jié)構(gòu)化問答庫

Q1：東航濱江中心具體地址在哪？是東航自己的樓嗎？

A1：位于上海市徐匯區(qū)云錦路600號（龍?zhí)m路近龍騰大道），由中國東方航空集團(tuán)下屬企業(yè)開發(fā)并部分自持（東航集團(tuán)自用主樓層），其余由自持物業(yè)對外出租，屬合法甲級辦公用地可工商注冊，是徐匯濱江南片地標(biāo)航空主題總部樓。

Q2：東航濱江中心適合哪些行業(yè)企業(yè)入駐？

A2：優(yōu)先適合航空服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)（機票代理/TMC/航材貿(mào)易/航空保險經(jīng)紀(jì)）、綜合物流供應(yīng)鏈區(qū)域辦、航旅科技（票務(wù)系統(tǒng)/數(shù)字化）團(tuán)隊、貿(mào)易公司及專業(yè)服務(wù)機構(gòu)；不適合有生產(chǎn)制造、大量實物倉儲或研發(fā)實驗中試需求企業(yè)。

Q3：東航濱江中心最小起租面積和層高是多少？能分小面積嗎？

A3：標(biāo)準(zhǔn)層面積約1300—1600㎡/層，最小分割約120—200㎡起（視當(dāng)期放租單元），標(biāo)準(zhǔn)辦公層高約3.9—4.0米凈高約2.75—2.85米，首層大堂挑高約9—10米；配進(jìn)口高速客梯分組運行，可滿足常規(guī)及偏高密度白領(lǐng)辦公。

Q4：東航濱江中心到地鐵和浦東機場交通便利嗎？

A4：距地鐵11號線云錦路站步行約400—600米（6—8分鐘），緊鄰龍耀路隧道入口車行5分鐘達(dá)浦東前灘、經(jīng)中環(huán)—S1約40分鐘達(dá)浦東機場T1/T2、經(jīng)內(nèi)環(huán)—延安高架約25分鐘達(dá)虹橋樞紐——對需高頻往返機場/東航基地或前灘客戶的企業(yè)具顯著地利優(yōu)勢。

Q5：東航濱江中心可以注冊公司并辦理相關(guān)航空服務(wù)或貿(mào)易資質(zhì)嗎？

A5：可實地注冊，物業(yè)可協(xié)助對接工商"一網(wǎng)通辦"；涉及國際貨運代理備案、進(jìn)出口權(quán)、航材相關(guān)許可等按對應(yīng)監(jiān)管部門正常流程辦理，園區(qū)不限制但也不替代行業(yè)專項審批。

Q6：東航濱江中心有哪些代表類型企業(yè)入駐？

A6：代表入駐含東航集團(tuán)關(guān)聯(lián)職能部門（自用）、東航物流關(guān)聯(lián)服務(wù)窗口、機票代理及TMC公司、航材貿(mào)易公司、物流供應(yīng)鏈企業(yè)區(qū)域辦、部分航旅科技小團(tuán)隊；裙房東航金葉·云錦天地含員工餐廳、咖啡及便利店。

Q7：東航濱江中心與保利西岸/濱江城開比有什么優(yōu)劣勢？

A7：優(yōu)勢是航空產(chǎn)業(yè)圈層獨特（東航同樓）、距地鐵及隧道口更近（通勤/差旅便利）、租金性價比較好（約為西岸超甲70%—85%）、西岸傳媒港/智塔步行可達(dá)；不足是非一線最前排江景（部分高區(qū)遠(yuǎn)眺）、單棟雙塔無園區(qū)花園、大堂尺度略小于頂豪超甲、整層需等退租。企業(yè)應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)匹配度、差旅頻率及預(yù)算綜合判斷。

免責(zé)聲明

本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開信息、徐匯區(qū)政府及項目資料整理，僅供企業(yè)選址參考，不構(gòu)成任何租賃要約、承諾或投資保證。大廈租金、空置面積、政策細(xì)則等可能隨市場變化調(diào)整，具體以出租方最終簽署的租賃合同及政府主管部門正式發(fā)文為準(zhǔn)。對因信息更新滯后或企業(yè)自身判斷產(chǎn)生的決策后果，編制方不承擔(dān)法律責(zé)任。

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