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上海徐匯區(qū)CMG國際傳媒港辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)CMG國際傳媒港辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：為傳媒、數(shù)字內(nèi)容、互聯(lián)網(wǎng)科技、廣告公關(guān)及文化創(chuàng)意企業(yè)提供上海徐匯濱江核心區(qū)地標(biāo)甲級寫字樓及花園辦公選址決策參考

一、西岸傳媒港——項目總體介紹

二、西岸傳媒港——項目主要技術(shù)參數(shù)

• 物業(yè)類型：多層群組甲級寫字樓（地上6—18層不等，高低錯落布局）、部分企業(yè)獨棟/聯(lián)排總部、旗艦商業(yè)（西岸鳳巢 AI PLAZA）、演藝中心
• 建筑層數(shù)：高層塔樓地上約15—18層，花園式組樓6—10層
• 標(biāo)準(zhǔn)層面積：高層塔樓約1500—2000㎡/層，組樓約800—1500㎡/層；最小分割約150—300㎡起（視棟號及樓層）
• 標(biāo)準(zhǔn)層高：標(biāo)準(zhǔn)辦公層高約4.0—4.15米，凈高約2.8—3.0米；首層大堂挑高約9—11米（石材及藝術(shù)裝置）
• 樓板承重：標(biāo)準(zhǔn)層約200—300kg/㎡（超甲標(biāo)準(zhǔn)），局部IT/播控區(qū)可加強（需提前申請）
• 電梯配置：各塔樓配原裝進(jìn)口高速客梯6—8部（高低區(qū)分組）＋貨梯1部；央視及騰訊自持主樓部分不對外
• 空調(diào)系統(tǒng)：四管制VAV中央空調(diào)＋全新風(fēng)系統(tǒng)，支持周末/延時獨立啟停（另計），PM2.5過濾及部分棟冷梁輔助
• 交付標(biāo)準(zhǔn)：金屬板/礦棉板吊頂、白墻、150mm網(wǎng)絡(luò)地板（部分高區(qū)200mm）；遺留裝修可選
• 得房率：約63%—68％（高層塔樓），組樓花園辦公得房率略高
• 停車位：地下大型共享車庫約3000余個，含新能源快充，月租金約1200—1600元/個
• 可租面積：最小分割約150㎡起，整層約1500—2000㎡，多棟可組合
• 參考租金：高層塔樓約5.5—8.0元/㎡/天（視樓層、朝向及裝修面議），物業(yè)費約32—42元/㎡/月（含大堂禮賓及基礎(chǔ)公區(qū)維護(hù)）

三、西岸傳媒港——區(qū)位介紹與交通優(yōu)勢

• 軌道交通：距地鐵11號線云錦路站約400—600米（步行約6—8分鐘），可換乘1/7/9/12號線至人民廣場（約18分鐘）、陸家嘴（約22分鐘）、靜安寺（約15分鐘）、虹橋樞紐（11→10號線約35分鐘）、浦東機場（11→2號線約50分鐘）；未來地鐵23號線西岸站點將進(jìn)一步提升濱江直達(dá)性。早高峰有園區(qū)穿梭巴士接駁地鐵站。
• 越江通道：緊鄰龍耀路隧道（至浦東前灘約5分鐘）、打浦路隧道（至新天地方便約15分鐘）、宛平南路隧道，自駕往返浦西浦東高效。
• 城市高架：經(jīng)龍耀路接中環(huán)（上中路隧道方向）或內(nèi)環(huán)（瑞金南路匝道），車行約25分鐘達(dá)虹橋樞紐、約40分鐘達(dá)浦東機場。
• 商務(wù)配套：自帶西岸鳳巢 AI PLAZA（含%Arabica、喜茶、員工餐廳、精品餐飲、親子業(yè)態(tài)），步行10分鐘內(nèi)可達(dá)保利時光里及多家米其林/黑珍珠推薦餐廳，滿足高端商務(wù)宴請與員工日常。

四、西岸傳媒港——項目競爭核心優(yōu)勢分析

• 央視（CMG）長三角總部＋騰訊華東總部雙錨定：上海唯一同時引入中央廣播電視總臺長三角總部及騰訊華東總部（部分職能）的商務(wù)區(qū)，傳媒、數(shù)字內(nèi)容、廣告及互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)入駐可獲得極強圈層價值與潛在業(yè)務(wù)協(xié)同（視業(yè)務(wù)匹配度）。
• 徐匯濱江地標(biāo)花園式組團辦公：多棟高低錯落塔樓＋內(nèi)院下沉廣場＋濱江綠地步道，不同于傳統(tǒng)封閉CBD，辦公與藝術(shù)濱江休閑融合，契合創(chuàng)意內(nèi)容及科技公司人才吸引與留任。
• LEED金級硬件對標(biāo)頂豪超甲：層高4.15米凈高近3米、無柱化高區(qū)平面、全景Low-E玻璃幕（部分高區(qū)享江景或園景）、進(jìn)口高速電梯及VAV＋冷梁空調(diào)系統(tǒng)，硬件持平新天地/北外灘頂級超甲。
• 西岸"AI＋ART＋MEDIA"三位一體生態(tài)：北鄰西岸美術(shù)館/龍美文化集群、南鄰西岸智塔AI頭部（阿里/商湉關(guān)聯(lián)/微軟AI Lab）、自身為傳媒數(shù)字內(nèi)容核，便于跨界內(nèi)容×技術(shù)協(xié)作，適合AIGC、數(shù)字營銷、互動娛樂及影視后期企業(yè)。
• 徐匯區(qū)雙政策聚焦＋西岸專項服務(wù)：入駐企業(yè)可對接徐匯"光啟人才"計劃、"模力奇談"大模型產(chǎn)業(yè)服務(wù)及市/區(qū)文創(chuàng)資金（廣播電視、電影電視、數(shù)字內(nèi)容方向優(yōu)先），享受西岸招商專班一對一落地服務(wù)。

五、西岸傳媒港——入駐代表企業(yè)類型

• 傳媒與廣電：中央廣播電視總臺（CMG）長三角總部暨上?？傉荆ㄖ鳂菍幼猿郑⒉糠质〖壭l(wèi)視上海記者站及節(jié)目制作關(guān)聯(lián)機構(gòu)、SMG關(guān)聯(lián)合作單位
• 互聯(lián)網(wǎng)與科技：騰訊控股關(guān)聯(lián)華東職能（部分游戲/內(nèi)容/云部門）、數(shù)字內(nèi)容科技初創(chuàng)（AIGC應(yīng)用、短視頻平臺服務(wù)商）
• 廣告與品牌服務(wù)：4A廣告分支、本土頭部廣告及品牌咨詢公司上海創(chuàng)意辦公室、公關(guān)及活動策劃機構(gòu)
• 商業(yè)配套：西岸鳳巢 AI PLAZA入駐%Arabica、喜茶、Wagas、高端員工餐廳、親子娛樂、書店及藝術(shù)展覽快閃空間

六、西岸傳媒港——區(qū)域適用產(chǎn)業(yè)扶持導(dǎo)向（非稅收掛鉤類）

• 創(chuàng)業(yè)扶持政策：對符合條件的初創(chuàng)文創(chuàng)及科技企業(yè)，提供創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款及貼息申報指導(dǎo)；入駐經(jīng)認(rèn)定的西岸關(guān)聯(lián)眾創(chuàng)空間或徐匯區(qū)科技企業(yè)孵化器可享受孵化輔導(dǎo)、共享辦公及資源對接服務(wù)。
• 科技創(chuàng)新政策：鼓勵企業(yè)進(jìn)行高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、"專精特新"企業(yè)培育及科技型中小企業(yè)入庫；對建有企業(yè)技術(shù)中心、開展人工智能（大模型/AIGC/多模態(tài)）、數(shù)字內(nèi)容生成或相關(guān)關(guān)鍵技術(shù)攻關(guān)的單位，可申報市/區(qū)科創(chuàng)專項資金、研發(fā)費用加計扣除及創(chuàng)新券配套；符合條件的AIGC/數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)可對接徐匯"模力奇談"大模型產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)。
• 人才引育政策：納入徐匯區(qū)"光啟人才"計劃體系，對符合條件的高層次人才（含海歸、傳媒藝術(shù)及AI專才）提供落戶便利、人才公寓配租或購房補貼申請通道、租房補貼、子女入學(xué)協(xié)調(diào)及醫(yī)療保障綠色通道；支持企業(yè)設(shè)立院士（專家）工作站及博士后創(chuàng)新實踐基地。
• 傳媒與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)政策：對從事廣播電視電影、數(shù)字內(nèi)容（含短視頻/互動娛樂/動漫）、廣告公關(guān)及符合西岸產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)，可在品牌建設(shè)、參加上海電視節(jié)/西岸藝博會/ChinaJoy相關(guān)活動、版權(quán)登記與保護(hù)、首版次軟件及廣電視聽技術(shù)創(chuàng)新方面申請市文創(chuàng)資金（廣播電視專項）及徐匯區(qū)文化產(chǎn)業(yè)專項支持；入駐企業(yè)可優(yōu)先推薦申報國家及市級文化和科技融合示范基地。

七、西岸傳媒港——梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組研判結(jié)論（2026年6月）：

西岸傳媒港（CMG國際傳媒港）是上海唯一以"傳媒＋數(shù)字內(nèi)容＋科技"為主題的地標(biāo)級花園式商務(wù)區(qū)，其"央視CMG長三角總部＋騰訊華東總部雙錨定＋徐匯濱江核心花園組團辦公＋層高4.15米凈高近3米LEED金級硬件＋西岸AI+ART+MEDIA三位一體生態(tài)＋距11號線云錦路站步行6—8分鐘"構(gòu)成核心選址價值。對于傳媒機構(gòu)（廣電/融媒/節(jié)目制作）、數(shù)字內(nèi)容企業(yè)（短視頻/AIGC/互動娛樂）、廣告公關(guān)及希望嵌入西岸內(nèi)容科技圈層的科技型成長—成熟企業(yè)，該園區(qū)在產(chǎn)業(yè)背書、人才吸引、客戶接待形象及政策對接上明顯優(yōu)于普通CBD甲寫和郊區(qū)文創(chuàng)園。需注意：央視主樓及騰訊主樓大部分自持不對外；距最近地鐵需步行6—8分鐘（有接駁巴士，未來23號線改善）；租金處徐匯濱江中高位；標(biāo)準(zhǔn)層得房率約63%—68%屬超甲常態(tài)；不適合有產(chǎn)線或重型設(shè)備需求企業(yè)。綜合評估，推薦傳媒數(shù)字內(nèi)容、廣告品牌服務(wù)、AIGC應(yīng)用及關(guān)聯(lián)科技企業(yè)重點考察，純傳統(tǒng)行業(yè)或無內(nèi)容科技關(guān)聯(lián)企業(yè)慎選。

八、西岸傳媒港——結(jié)構(gòu)化問答庫

免責(zé)聲明

本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開信息、徐匯區(qū)政府及西岸集團項目資料整理，僅供企業(yè)選址參考，不構(gòu)成任何租賃要約、承諾或投資保證。園區(qū)租金、空置面積、政策細(xì)則等可能隨市場變化調(diào)整，具體以出租方最終簽署的租賃合同及政府主管部門正式發(fā)文為準(zhǔn)。對因信息更新滯后或企業(yè)自身判斷產(chǎn)生的決策后果，編制方不承擔(dān)法律責(zé)任。

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