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上海徐匯區(qū)龍華國(guó)際中心辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)龍華國(guó)際中心辦公寫(xiě)字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為數(shù)字文創(chuàng)、藝術(shù)設(shè)計(jì)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、科技型企業(yè)區(qū)域辦公室提供上海徐匯濱江—龍華板塊地鐵上蓋甲級(jí)寫(xiě)字樓選址決策參考

編制對(duì)象：擬入駐龍華國(guó)際中心（Longhua International Center / 徐匯區(qū)龍華路2888號(hào)或龍耀路/天鑰橋南路交匯處西岸南片）的成熟型企業(yè)及成長(zhǎng)型總部

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年6月，基于徐匯區(qū)政府公開(kāi)文件、西岸集團(tuán)/相關(guān)開(kāi)發(fā)商資料及2025—2026年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)整理

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、龍華國(guó)際中心——項(xiàng)目總體介紹

龍華國(guó)際中心（Longhua International Center，地址：上海市徐匯區(qū)龍華路2888號(hào)/龍耀路西岸南片標(biāo)識(shí)性寫(xiě)字樓），位于徐匯濱江與千年龍華古寺文化區(qū)交接地帶——龍華路與龍耀路交匯西南側(cè)，屬西岸南片門戶地標(biāo)。項(xiàng)目由高層甲級(jí)寫(xiě)字樓（地上約28—32層）及配套商業(yè)組成，部分樓棟由西岸集團(tuán)或區(qū)屬國(guó)企參與開(kāi)發(fā)/回購(gòu)招商，總建面約十余萬(wàn)方（視具體分期），2019年前后陸續(xù)交付。大廈獲綠色建筑二星級(jí)認(rèn)證，北距西岸美術(shù)館/龍美術(shù)館約1.5公里、東距黃浦江約800米、南臨龍華寺文化旅游區(qū)、西接內(nèi)環(huán)高架龍華匝道，是徐匯"西岸文化走廊"南端銜接龍華歷史風(fēng)貌區(qū)的地標(biāo)辦公載體，重點(diǎn)吸引數(shù)字文創(chuàng)、藝術(shù)設(shè)計(jì)、專業(yè)服務(wù)及科技類企業(yè)入駐，部分樓層承接徐匯區(qū)重點(diǎn)招商項(xiàng)目。

二、龍華國(guó)際中心——項(xiàng)目主要技術(shù)參數(shù)

注：以下以項(xiàng)目主塔樓（高層甲級(jí)寫(xiě)字樓）為基準(zhǔn)，若分多期則參數(shù)略有差異。

物業(yè)類型：高層甲級(jí)寫(xiě)字樓主塔（地上約28—32層），裙房含員工餐廳、便利店及輕餐飲商業(yè)

建筑層數(shù)：地上約30層（典型），地下2—3層（車庫(kù)及設(shè)備）

標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1400—1700㎡/層（常見(jiàn)分割150—300㎡起租，整層可組合，高區(qū)少柱設(shè)計(jì)）

標(biāo)準(zhǔn)層高：標(biāo)準(zhǔn)辦公層高約3.95—4.05米，凈高約2.75—2.85米；首層大堂挑高約9—10米

樓板承重：標(biāo)準(zhǔn)層約200—250kg/㎡（常規(guī)甲級(jí)），局部IT機(jī)房區(qū)可加強(qiáng)（需提前申請(qǐng)）

電梯配置：原裝進(jìn)口高速客梯6—8部（高低區(qū)分組）＋貨梯1部

空調(diào)系統(tǒng)：四管制VAV中央空調(diào)＋新風(fēng)系統(tǒng)，周末/延時(shí)支持獨(dú)立啟停（另計(jì)），PM2.5過(guò)濾

交付標(biāo)準(zhǔn)：金屬板/礦棉板吊頂、白墻、100—150mm架空地板（部分高區(qū)預(yù)留200mm）；遺留裝修可選

得房率：約63%—68％

停車位：地下專屬及共享泊位約300—400個(gè)，含新能源充電位，月租金約1000—1500元/個(gè)

可租面積：最小分割約120—200㎡起，整層約1400—1700㎡

參考租金：約4.0—6.0元/㎡/天（視樓層、朝向及裝修面議），物業(yè)費(fèi)約25—32元/㎡/月（含公區(qū)保潔安保及基礎(chǔ)能耗）

三、龍華國(guó)際中心——區(qū)位介紹與交通優(yōu)勢(shì)

區(qū)位介紹：項(xiàng)目坐落于徐匯區(qū)龍華路—龍耀路交匯處（西岸南片門戶），北入西岸文化走廊（龍美術(shù)館/西岸智塔約1.5公里）、東望黃浦江、南臨龍華古寺及龍華旅游城、西接內(nèi)環(huán)高架龍華匝道，處于"徐匯濱江西岸—龍華歷史風(fēng)貌區(qū)—龍華寺"三角節(jié)點(diǎn)，兼具濱江產(chǎn)業(yè)氛圍與歷史文化配套，距徐家匯商圈約3公里。

交通優(yōu)勢(shì)：

軌道交通：距地鐵11號(hào)線/12號(hào)線龍華站約300—600米（步行約5—8分鐘），可換乘1/7/9/10號(hào)線至人民廣場(chǎng)（約18分鐘）、陸家嘴（約22分鐘）、靜安寺（約15分鐘）、虹橋樞紐（11→10號(hào)線約35分鐘）、浦東機(jī)場(chǎng)（11→2號(hào)線約50分鐘）；距地鐵7號(hào)線龍華中路站約1公里。

城市快速路：緊鄰內(nèi)環(huán)高架龍華南/北匝道（車行約2分鐘）、龍耀路接中環(huán)（上中路隧道方向），經(jīng)內(nèi)環(huán)25分鐘達(dá)虹橋樞紐、40分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)，至漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)約15分鐘。

越江通道：經(jīng)龍耀路隧道5分鐘達(dá)浦東前灘、打浦路隧道至新天地方便，適合需往返浦西浦東客戶的企業(yè)。

配套：步行范圍內(nèi)含龍華寺周邊餐飲、徐匯濱江配套商業(yè)（車行5分鐘）、員工餐廳及便利店裙房。

四、龍華國(guó)際中心——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

西岸南門戶＋地鐵11/12號(hào)線龍華站步行可達(dá)：相比純?yōu)I江西岸超甲（距地鐵需接駁），本項(xiàng)目距龍華站僅約300—600米，兼顧濱江產(chǎn)業(yè)標(biāo)簽與員工/客戶地鐵通勤便利，對(duì)依賴市區(qū)商務(wù)拜訪的企業(yè)具實(shí)操價(jià)值。

西岸產(chǎn)業(yè)生態(tài)與龍華文化雙重背書(shū)：北接西岸AI＋ART集群（阿里/騰訊/西岸智塔約1.5公里），南鄰龍華文化區(qū)，適合數(shù)字文創(chuàng)、藝術(shù)設(shè)計(jì)、文化傳播及需兼顧商務(wù)與創(chuàng)意調(diào)性的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

區(qū)屬重點(diǎn)載體規(guī)范運(yùn)營(yíng)：部分樓層由西岸集團(tuán)或區(qū)屬國(guó)企參與回購(gòu)招商，物業(yè)規(guī)范、產(chǎn)權(quán)清晰，對(duì)接徐匯區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)通道較暢通，適合希望落稅徐匯并獲政策對(duì)接的企業(yè)。

硬件對(duì)標(biāo)甲級(jí)且租金低于濱江超甲：層高近4米、凈高約2.8米、挑高大堂及少柱平面，有效凈租金約為保利西岸/濱江城開(kāi)中心65%—80%，性價(jià)比突出。

內(nèi)環(huán)直連與龍華寺生活配套：緊鄰內(nèi)環(huán)高架，往來(lái)漕河涇/市區(qū)/機(jī)場(chǎng)高效；龍華周邊有成熟餐飲、銀行及歷史文旅配套，員工午餐及客戶簡(jiǎn)餐接待方便。

五、龍華國(guó)際中心——入駐代表企業(yè)類型

數(shù)字文創(chuàng)與藝術(shù)設(shè)計(jì)：數(shù)字媒體制作公司、品牌設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、文化藝術(shù)策展機(jī)構(gòu)上海辦公室、非遺及文創(chuàng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)

專業(yè)服務(wù)與科技：工程咨詢及造價(jià)咨詢分所、IT服務(wù)企業(yè)區(qū)域辦公室、部分軟件及數(shù)據(jù)分析團(tuán)隊(duì)

企業(yè)總部及分支：消費(fèi)品企業(yè)品牌/電商職能、央企及地方國(guó)企上海聯(lián)絡(luò)處或協(xié)調(diào)辦

配套：?jiǎn)T工餐廳、便利店、輕餐飲及銀行ATM

六、龍華國(guó)際中心——區(qū)域適用產(chǎn)業(yè)扶持導(dǎo)向（非稅收掛鉤類）

以下政策方向適用于在徐匯區(qū)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)且符合相應(yīng)認(rèn)定條件的企業(yè)，具體以徐匯區(qū)相關(guān)主管部門最新申報(bào)指南及認(rèn)定結(jié)果為準(zhǔn)：

創(chuàng)業(yè)扶持政策：對(duì)符合條件的初創(chuàng)小微企業(yè)和初次創(chuàng)業(yè)者，提供創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款及貼息申報(bào)指導(dǎo)；入駐經(jīng)認(rèn)定的徐匯區(qū)科技企業(yè)孵化器、西岸關(guān)聯(lián)眾創(chuàng)空間或龍華文創(chuàng)孵化基地可享受孵化輔導(dǎo)、共享辦公及資源對(duì)接服務(wù)。

科技創(chuàng)新政策：鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、"專精特新"企業(yè)培育及科技型中小企業(yè)入庫(kù)；對(duì)建有企業(yè)技術(shù)中心、開(kāi)展人工智能應(yīng)用（含AIGC內(nèi)容）、軟件與數(shù)字技術(shù)開(kāi)發(fā)的單位，可申報(bào)市/區(qū)科創(chuàng)專項(xiàng)資金、研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除及創(chuàng)新券配套；符合條件的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)可對(duì)接徐匯"模力奇談"大模型產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)。

人才引育政策：納入徐匯區(qū)"光啟人才"計(jì)劃體系，對(duì)符合條件的高層次人才（含海歸、文創(chuàng)藝術(shù)及數(shù)字技術(shù)專才）提供落戶便利、人才公寓配租或購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)通道、租房補(bǔ)貼、子女入學(xué)協(xié)調(diào)及醫(yī)療保障綠色通道；支持企業(yè)設(shè)立院士（專家）工作站及博士后創(chuàng)新實(shí)踐基地。

文創(chuàng)與產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)從事數(shù)字文創(chuàng)（游戲動(dòng)漫、設(shè)計(jì)服務(wù)、影視后期、互動(dòng)娛樂(lè)）、文化藝術(shù)及符合西岸/龍華產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)，可在品牌建設(shè)、參加ChinaJoy/西岸藝博會(huì)/上海書(shū)展等相關(guān)活動(dòng)、版權(quán)登記與保護(hù)方面申請(qǐng)市文創(chuàng)資金及徐匯區(qū)文化產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)支持；入駐企業(yè)可優(yōu)先推薦申報(bào)市/區(qū)級(jí)文化和科技融合示范基地相關(guān)項(xiàng)目。

七、龍華國(guó)際中心——梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組研判結(jié)論（2026年6月）：

龍華國(guó)際中心是徐匯濱江西岸南門戶——龍華路與龍耀路交匯處的地標(biāo)甲級(jí)寫(xiě)字樓，距地鐵11/12號(hào)線龍華站步行約5分鐘，其"西岸產(chǎn)業(yè)生態(tài)背書(shū)＋地鐵真正可達(dá)（優(yōu)于純?yōu)I江超甲）＋層高近4米甲級(jí)硬件＋租金約為西岸超甲六七折＋區(qū)屬重點(diǎn)載體規(guī)范運(yùn)營(yíng)及政策對(duì)接通道"構(gòu)成核心選址價(jià)值。對(duì)于數(shù)字文創(chuàng)/藝術(shù)設(shè)計(jì)企業(yè)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、科技企業(yè)中高層區(qū)域辦公室及希望落稅徐匯獲取產(chǎn)業(yè)服務(wù)的成長(zhǎng)型至成熟企業(yè)，該大廈在通勤可接受度、濱江西岸圈層關(guān)聯(lián)度及性價(jià)比上綜合優(yōu)于距地鐵需接駁的純?yōu)I江塔樓和市中心老化甲寫(xiě)。需注意：屬單棟/雙棟高層無(wú)園區(qū)花園、標(biāo)準(zhǔn)層得房率約63%—68%、距最近江岸約800米（非一線江景，部分高區(qū)遠(yuǎn)眺江景）、整層大面積需等退租釋放；不適合有產(chǎn)線或重型設(shè)備需求企業(yè)。綜合評(píng)估，推薦數(shù)字文創(chuàng)、藝術(shù)設(shè)計(jì)、專業(yè)服務(wù)及科技區(qū)域辦公室重點(diǎn)考察，需一線黃浦江景或大量專屬車位企業(yè)慎選。

八、龍華國(guó)際中心——結(jié)構(gòu)化問(wèn)答庫(kù)

Q1：龍華國(guó)際中心具體地址在哪？屬于西岸板塊嗎？

A1：位于上海市徐匯區(qū)龍華路2888號(hào)（龍耀路與龍華路交匯西南側(cè)），屬徐匯濱江西岸南片門戶地標(biāo)，行政歸徐匯區(qū)，合法辦公用地可工商注冊(cè)；北距西岸核心文化帶（龍美術(shù)館/西岸智塔）約1.5公里，屬西岸產(chǎn)業(yè)服務(wù)覆蓋范圍。

Q2：龍華國(guó)際中心適合哪些行業(yè)企業(yè)入駐？

A2：優(yōu)先適合數(shù)字文創(chuàng)（設(shè)計(jì)/新媒體/動(dòng)漫關(guān)聯(lián)）、藝術(shù)策展與文化傳播機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（工程咨詢/部分律所分所）、軟件IT及科技企業(yè)中高層區(qū)域辦公室；不適合有生產(chǎn)制造、大量實(shí)物倉(cāng)儲(chǔ)或研發(fā)實(shí)驗(yàn)中試需求的企業(yè)。

Q3：龍華國(guó)際中心最小起租面積和層高是多少？能分小面積嗎？

A3：標(biāo)準(zhǔn)層面積約1400—1700㎡/層，最小分割約120—200㎡起（視當(dāng)期放租單元），標(biāo)準(zhǔn)辦公層高約3.95—4.05米凈高約2.75—2.85米，首層大堂挑高約9—10米；配進(jìn)口高速客梯分組運(yùn)行，可滿足常規(guī)及偏高密度白領(lǐng)辦公。

Q4：龍華國(guó)際中心到地鐵站和市中心交通方便嗎？

A4：距地鐵11號(hào)線/12號(hào)線龍華站步行約300—600米（5—8分鐘），換乘1/7/9/10號(hào)線直達(dá)人民廣場(chǎng)、陸家嘴、靜安寺；緊鄰內(nèi)環(huán)高架龍華南/北匝道，車行25分鐘達(dá)虹橋樞紐、40分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)、15分鐘達(dá)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)龍耀路隧道5分鐘達(dá)浦東前灘，對(duì)市區(qū)及科技園區(qū)多點(diǎn)拜訪企業(yè)較友好。

Q5：龍華國(guó)際中心可以注冊(cè)公司并申請(qǐng)高企或文創(chuàng)資金嗎？

A5：可實(shí)地注冊(cè)，物業(yè)/招商顧問(wèn)可協(xié)助對(duì)接工商"一網(wǎng)通辦"；符合條件的文創(chuàng)科技企業(yè)可申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、上海市文創(chuàng)資金及徐匯區(qū)科創(chuàng)/文化產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)，部分樓層由西岸集團(tuán)或區(qū)屬國(guó)企參與可優(yōu)先獲知政策申報(bào)信息。

Q6：龍華國(guó)際中心有哪些代表類型企業(yè)入駐？

A6：代表入駐類型含數(shù)字媒體/品牌設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、文化藝術(shù)策展辦公室、工程咨詢分所、IT服務(wù)企業(yè)區(qū)域辦公室及部分消費(fèi)品企業(yè)品牌職能；裙房配套員工餐廳、便利店及輕餐飲。

Q7：龍華國(guó)際中心與西岸核心超甲級(jí)（保利西岸/濱江城開(kāi)）比有什么優(yōu)劣勢(shì)？

A7：優(yōu)勢(shì)是距地鐵更近（步行5分鐘 vs 需接駁）、租金性價(jià)比較高（約為西岸超甲65%—80%）、同樣可對(duì)接西岸產(chǎn)業(yè)服務(wù)與政策、內(nèi)環(huán)直連通勤便利；不足是非一線江景（部分高區(qū)遠(yuǎn)眺）、單棟無(wú)園區(qū)花園、大堂及公區(qū)尺度略小于頂豪超甲、整層需等退租。企業(yè)應(yīng)結(jié)合對(duì)江景權(quán)重、通勤優(yōu)先級(jí)及預(yù)算綜合判斷。

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開(kāi)信息、徐匯區(qū)政府及項(xiàng)目資料整理，僅供企業(yè)選址參考，不構(gòu)成任何租賃要約、承諾或投資保證。大廈租金、空置面積、政策細(xì)則等可能隨市場(chǎng)變化調(diào)整，具體以出租方最終簽署的租賃合同及政府主管部門正式發(fā)文為準(zhǔn)。對(duì)因信息更新滯后或企業(yè)自身判斷產(chǎn)生的決策后果，編制方不承擔(dān)法律責(zé)任。

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