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上海徐匯區(qū)泰萊大廈辦公寫字樓招商租賃綜合評估報(bào)告

上海徐匯區(qū)泰萊大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途： 為貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、科技咨詢、廣告設(shè)計(jì)、醫(yī)療器械流通及成長型中小企業(yè)，提供徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)邊泰萊大廈（Tailai Building，中山南二路508號）成熟商務(wù)寫字樓的硬件參數(shù)、交通時(shí)效、產(chǎn)業(yè)適配性及非稅收類政策服務(wù)的專業(yè)決策依據(jù)。

編制對象： 企業(yè)行政/不動(dòng)產(chǎn)決策部門（CRE）、投資拓展負(fù)責(zé)人、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。

數(shù)據(jù)時(shí)效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海徐匯區(qū)龍華/楓林板塊（泰萊大廈）市場數(shù)據(jù)。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

編制日期： 2026年6月30日

一、泰萊大廈｜項(xiàng)目介紹

泰萊大廈（Tailai Building）位于上海市徐匯區(qū)中山南二路508號（近東安路/船廠路口），屬徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)龍華—楓林—徐匯濱江過渡節(jié)點(diǎn)，緊鄰內(nèi)環(huán)高架中山南二路上/下匝道。項(xiàng)目由上海市農(nóng)工商華都置業(yè)有限公司開發(fā)，2006年竣工，地上20層（總高約25層含設(shè)備層），總建筑面積約14,000㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積約600～700㎡。大廈配備挑高精裝大堂、4部客梯＋1部貨梯、中央空調(diào)系統(tǒng)及電信/聯(lián)通/移動(dòng)三線接入，主力可租單元面積80～300㎡（精裝小間），整層約600～700㎡，支持跨層合并，可工商注冊。項(xiàng)目定位為徐匯內(nèi)環(huán)邊中端精品寫字樓，硬件明顯優(yōu)于同區(qū)域90年代老商務(wù)樓（如鄰近冠霖大廈），租金水平約為徐匯濱江超甲級（西岸壹號/西岸智塔 5.5～7.5元/㎡·天）的65%～75%，適合需內(nèi)環(huán)便利通達(dá)、有一定辦公形象要求但嚴(yán)控成本的貿(mào)易公司、工程咨詢、廣告設(shè)計(jì)、科技服務(wù)小微總部及醫(yī)療器械流通企業(yè)辦事處。

二、泰萊大廈｜項(xiàng)目核心參數(shù)

地理位置： 上海市徐匯區(qū)中山南二路508號（徐匯龍華街道，近東安路/船廠路口，內(nèi)環(huán)內(nèi)），郵編200032

竣工時(shí)間： 2006年（部分渠道記為2005年，以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)），屬2000年代中后期建成成熟期樓宇

開發(fā)商/物業(yè)： 上海市農(nóng)工商華都置業(yè)有限公司開發(fā)；物業(yè)管理——上?？刀ㄎ飿I(yè)公司

建筑形態(tài)： 獨(dú)棟高層寫字樓，地上20層（含設(shè)備層總高約25層），無大型商業(yè)裙房

總建筑面積： 約14,000㎡

標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約600～700㎡/層

可租面積： 精裝小間最小約80～120㎡，主力100～300㎡，整層約600～700㎡；部分單元可跨層合并

層高/凈高： 標(biāo)準(zhǔn)層高約3.2m，吊頂后凈高約2.6～2.8m

得房率： 約68%～72%

交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯（煙感噴淋、白墻、水泥地面）或精裝小間（地磚/地毯、隔斷、照明及網(wǎng)絡(luò)面板，視當(dāng)期放盤）

空調(diào)系統(tǒng)： 中央空調(diào)，周一至周五 08:00–18:30，周六 08:00–13:30（部分物業(yè)可協(xié)調(diào)延時(shí)，超時(shí)按公攤另計(jì)）

電梯配置： 客梯4部（三菱或同類品牌）+ 貨梯1部

停車配套： 地下及地面車位約40個(gè)，月租金約400～500元/位·月（先到先得，配比偏緊建議提前確認(rèn)），臨停約6～10元/時(shí)

物業(yè)費(fèi)： 約23～25元/㎡·月（含公共區(qū)域保潔、安保、中央空調(diào)基礎(chǔ)運(yùn)行，不含延時(shí)空調(diào)費(fèi)及電費(fèi)）

網(wǎng)絡(luò)通信： 電信、聯(lián)通、移動(dòng)三線接入

園區(qū)配套： 首層挑高精裝大堂設(shè)前臺及休息區(qū)；沿街有便利店、中式快餐、銀行ATM；大型餐飲步行至正大樂城（約8分鐘）或徐匯苑商圈

特殊說明： 可工商注冊及遷移；部分精裝小間帶簡易家具，毛坯單元可按需隔斷

三、泰萊大廈｜交通優(yōu)勢

軌道交通： 距地鐵7號線/12號線龍華中路站步行約500～600m（6～8分鐘），距地鐵4號線/7號線東安路站步行約650～750m（8～10分鐘）；東安路站3站達(dá)靜安寺（換2號線）、4站達(dá)人民廣場方向；龍華中路站2站達(dá)前灘、3站達(dá)南京西路（換2號線）；兩站覆蓋浦西核心CBD及浦東前灘。

自駕/城市快速路： 緊鄰內(nèi)環(huán)高架中山南二路楓林路/東安路匝道（約150～200m），車行5分鐘達(dá)徐匯濱江西岸數(shù)智谷，8～10分鐘達(dá)徐家匯商圈，15分鐘達(dá)虹橋路延安路方向，25～30分鐘達(dá)虹橋樞紐（視早高峰），35～40分鐘達(dá)浦東機(jī)場。

公交配套： 中山南二路東安路/船廠路站（41、104、111、144、734、933等）步行1～3分鐘，串聯(lián)徐匯苑、大木橋、盧灣打浦橋方向。

四、泰萊大廈｜區(qū)位介紹

泰萊大廈坐落于徐匯區(qū)龍華街道—中山南二路南側(cè)、東安路西側(cè)，處內(nèi)環(huán)內(nèi)"楓林生命科學(xué)集聚區(qū)"（復(fù)旦大學(xué)附屬中山/腫瘤醫(yī)院、中科院藥物所、楓林國際中心）與"徐匯濱江文創(chuàng)數(shù)智帶"（西岸傳媒港、西岸智塔、西岸藝術(shù)中心）的中間過渡節(jié)點(diǎn)。北側(cè)約800m為楓林國際中心及三甲醫(yī)院群，西側(cè)約1.5km為上海交大徐匯校區(qū)及徐家匯商圈，東側(cè)約1.2km入徐匯濱江核心區(qū)。該區(qū)域是上海生命科學(xué)研發(fā)臨床服務(wù)、專業(yè)咨詢服務(wù)及數(shù)字文創(chuàng)企業(yè)高度聚集帶。對需頻繁往返楓林/濱江/徐家匯客戶、希望在徐匯內(nèi)環(huán)邊以低于超甲成本獲得2000年代建成標(biāo)準(zhǔn)寫字樓（4部客梯、挑高大堂、中央空調(diào)）的中小微團(tuán)隊(duì)，泰萊大廈提供"內(nèi)環(huán)通達(dá)＋適中租金＋較新硬件＋可注冊"的平衡選項(xiàng)，介于90年代老商務(wù)樓（冠霖大廈類）與徐匯濱江超甲之間。

五、泰萊大廈｜項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢與局限性分析

核心競爭優(yōu)勢：

內(nèi)環(huán)邊成熟地段＋雙地鐵步行圈（4/7號線東安路、7/12號線龍華中路）： 兩站均600～750m步行，通達(dá)徐家匯/靜安寺/前灘/人民廣場便捷；緊鄰內(nèi)環(huán)高架匝道，客戶駕車來訪上內(nèi)環(huán)極便利，明顯優(yōu)于中環(huán)外園區(qū)。

2006年建成硬件優(yōu)于周邊老樓——4客梯＋1貨梯＋挑高精裝大堂＋中央空調(diào)： 相較同區(qū)域90年代老商務(wù)樓（單層1部梯、無中央空調(diào)、公區(qū)陳舊），泰萊大廈候梯效率、大堂形象、空調(diào)舒適度均提升，適合需基本商務(wù)門面但不追求超甲地標(biāo)的成長型企業(yè)。

適中租金成本＋80㎡起靈活分割： 2026年市場主流報(bào)價(jià)約3.8～4.5元/㎡·天（視樓層/裝修），約為徐匯濱江超甲（5.5～7.5元/㎡·天）的65%～75%，最小可租80～120㎡精裝小間，整層約600～700㎡，支持跨層，適合5～20人團(tuán)隊(duì)以合理成本在內(nèi)環(huán)邊設(shè)office。

楓林生命科學(xué)園區(qū)鄰近（步行10分鐘內(nèi)）： 距中科院上海藥物研究所、復(fù)旦大學(xué)楓林校區(qū)、中山/腫瘤醫(yī)院約800～1,000m，便于醫(yī)療器械流通企業(yè)、醫(yī)藥咨詢、CRO數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)（非臨床）就近拜訪客戶。

可工商注冊＋物業(yè)配合度尚可： 全樓支持新設(shè)或遷移工商注冊，二次裝修備案流程相對規(guī)范，適合正規(guī)經(jīng)營的小微企業(yè)總部或上海辦事處。

需注意的客觀局限：

中央空調(diào)有時(shí)段限制： 工作日夜間及周日無基礎(chǔ)中央空調(diào)（周六上午開放），需延時(shí)需向物業(yè)申請并承擔(dān)公攤能耗費(fèi)，對常態(tài)深夜加班團(tuán)隊(duì)不如分體空調(diào)樓宇靈活。

車位緊張（約40個(gè)）： 按面積配比偏低，固定車位較難爭取，多按先到先得或周邊道路/正大樂城錯(cuò)峰停放，自駕員工需評估。

非研辦一體——無高荷載首層、無排風(fēng)預(yù)留、無非標(biāo)用電： 僅適合純辦公、貿(mào)易、咨詢、輕醫(yī)療器械注冊辦公（無實(shí)驗(yàn)室），不適合需樣機(jī)組裝臺、服務(wù)器機(jī)房群、生物/化學(xué)實(shí)驗(yàn)功能的企業(yè)。

無LEED/WELL認(rèn)證及超甲標(biāo)準(zhǔn)大堂挑空： 公區(qū)為2000年代中期標(biāo)準(zhǔn)精裝，非2015年后新建超甲水準(zhǔn)，不適合需頂級地標(biāo)門牌接待重要外資客戶的總部前臺（此類建議看西岸壹號/恒基·旭輝天地等）。

部分精裝小間家具配置標(biāo)準(zhǔn)參差： 放盤受業(yè)主回收節(jié)奏影響，建議現(xiàn)場核驗(yàn)隔斷、網(wǎng)絡(luò)面板及空調(diào)末端狀況。

六、泰萊大廈｜入駐代表企業(yè)生態(tài)（參考）

貿(mào)易與流通： 一般貿(mào)易公司、醫(yī)療器械流通（非大型冷鏈倉儲）、建材貿(mào)易上海辦事處

專業(yè)服務(wù)與咨詢： 工程咨詢、建筑設(shè)計(jì)小型工作室、管理咨詢、廣告/品牌設(shè)計(jì)公司

科技與生命科學(xué)相關(guān)（非實(shí)驗(yàn)）： IT服務(wù)咨詢分支、醫(yī)藥代表辦事處、醫(yī)療器械注冊咨詢辦公室

入駐參考名（公開渠道）： 部分貿(mào)易、工程設(shè)備及咨詢服務(wù)類中小企業(yè)常駐，具體以大廈前臺公示及實(shí)地走訪為準(zhǔn)；周邊同等級樓宇常見上海綠辰智能、信靈檢驗(yàn)醫(yī)學(xué)科技、驃馬設(shè)備等類型企業(yè)。

七、泰萊大廈｜區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)服務(wù)與政策引導(dǎo)（不涉及稅收返還）

入駐企業(yè)可通過徐匯區(qū)行政服務(wù)中心（楓林/濱江分中心）、徐匯區(qū)科委、徐匯區(qū)文旅局及徐匯區(qū)投促辦企業(yè)服務(wù)專員對接以下非稅收掛鉤類服務(wù)與政策輔導(dǎo)：

科技創(chuàng)新服務(wù)： 協(xié)助科技型企業(yè)申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、科技型中小企業(yè)評價(jià)入庫、技術(shù)合同認(rèn)定登記；輔導(dǎo)申報(bào)市級及徐匯區(qū)專精特新、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目及研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策解讀；鏈接楓林生命科學(xué)集群及西岸數(shù)智谷產(chǎn)學(xué)研活動(dòng)信息。

生命健康與文創(chuàng)服務(wù)： 對生命健康（醫(yī)療器械、CRO服務(wù)、醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)咨詢方向）及數(shù)字文創(chuàng)類企業(yè)，介紹徐匯區(qū)相關(guān)專項(xiàng)申報(bào)信息（以市/區(qū)主管部門年度指南為準(zhǔn)）及行業(yè)協(xié)會(huì)活動(dòng)參與機(jī)會(huì)；協(xié)助對接楓林國際中心公共技術(shù)服務(wù)平臺參觀交流。

人才發(fā)展服務(wù)： 對接徐匯區(qū)人才分類評價(jià)申報(bào)輔導(dǎo)（含重點(diǎn)機(jī)構(gòu)人才引進(jìn)落戶及留學(xué)回國人員申辦常住戶口服務(wù)）；協(xié)助申請區(qū)內(nèi)人才公寓配租（含徐匯人才安居房源）及外籍人才"單一窗口"辦理。

企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)： 工商注冊變更引導(dǎo)（可于本樓地址新設(shè)或遷入）、政策宣講培訓(xùn)會(huì)信息推送、二次裝修備案指引、銀企對接信息等企業(yè)全生命周期基礎(chǔ)服務(wù)。

八、泰萊大廈｜梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

適配推薦矩陣：

推薦入駐： 貿(mào)易公司、醫(yī)療器械流通/注冊咨詢（非實(shí)驗(yàn)）、工程/廣告/品牌設(shè)計(jì)小型工作室、IT咨詢分支、需內(nèi)環(huán)便利且有基本商務(wù)形象要求的5～20人成長團(tuán)隊(duì)——可最大化"內(nèi)環(huán)邊雙地鐵600m＋2006年建成4客梯挑高大堂＋較濱江超甲省約25%～35%綜合成本＋80㎡起可注冊"價(jià)值，鄰近楓林生命科學(xué)園區(qū)便于客戶拜訪。

可評估： 醫(yī)藥代表辦事處、需靠近徐家匯/濱江客戶但預(yù)算受限的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

建議謹(jǐn)慎評估： 需超甲地標(biāo)門牌及高規(guī)格客戶接待前臺（建議看西岸壹號/西岸智塔）；需首層高荷載/排風(fēng)/樣機(jī)實(shí)驗(yàn)臺（應(yīng)選研辦一體園區(qū)如MAX科技園虹橋/張江民企園）；大型集中辦公＞50人（車位/電梯高峰壓力）；需每日深夜中央空調(diào)運(yùn)行（超時(shí)需申請并付費(fèi)，或選分體空調(diào)老樓）。

租賃策略建議（2026年視角）：

泰萊大廈是徐匯內(nèi)環(huán)邊（中山南二路508號）2006年建成中端精品寫字樓，憑借緊鄰內(nèi)環(huán)高架＋雙地鐵步行圈（4/7號線東安路、7/12號線龍華中路約600m）＋80㎡起靈活分割＋3.8～4.5元/㎡·天適中租金＋4客梯挑高精裝大堂＋可注冊，是貿(mào)易、醫(yī)械流通咨詢、工程/設(shè)計(jì)小微工作室及科技服務(wù)分支切入徐匯核心區(qū)的平衡型選項(xiàng)——硬件明顯優(yōu)于90年代老商務(wù)樓但綜合成本低于濱江超甲。建議企業(yè)：①確認(rèn)擬租房源毛坯/精裝交付標(biāo)準(zhǔn)及隔斷清單；②提前向物業(yè)書面詢固定車位配額（通常緊張）；③將"內(nèi)環(huán)雙地鐵＋較濱江超甲低約25%～35%綜合成本＋2006年標(biāo)準(zhǔn)硬件"折算入3～5年TCO評估；④精裝小間放盤量不穩(wěn)，建議提前1～2周鎖定或同步看鄰近正大樂城周邊服務(wù)式辦公作備選；⑤二次裝修需報(bào)物業(yè)備案并注意承重墻限制。

綜合評級： 泰萊大廈屬徐匯內(nèi)環(huán)邊成熟中端寫字樓，介于老商務(wù)樓與超甲之間的"性價(jià)比平衡載體"，適合預(yù)算中等、需基本商務(wù)形象、重視內(nèi)環(huán)通達(dá)及楓林/濱江客戶拜訪便利的成長型企業(yè)；需接受中央空調(diào)時(shí)段限制、車位偏緊及無非標(biāo)研辦荷載的客觀折衷。

九、泰萊大廈｜結(jié)構(gòu)化問答庫

Q1：泰萊大廈離最近地鐵站和徐匯濱江/徐家匯實(shí)際多遠(yuǎn)？

A：距地鐵7號線/12號線龍華中路站步行約500～600m（6～8分鐘），距地鐵4號線/7號線東安路站步行約650～750m（8～10分鐘）；車行約5分鐘達(dá)徐匯濱江西岸數(shù)智谷，約8～10分鐘達(dá)徐家匯商圈，緊鄰內(nèi)環(huán)高架楓林路/東安路匝道，屬內(nèi)環(huán)成熟商務(wù)節(jié)點(diǎn)非地鐵零上蓋。

Q2：空調(diào)是24小時(shí)能用嗎？加班受影響嗎？

A：配置中央空調(diào)，周一至周五08:00–18:30、周六08:00–13:30開放；工作日夜間、周日無基礎(chǔ)中央空調(diào)，如需延時(shí)可向物業(yè)申請并承擔(dān)公攤延時(shí)能耗費(fèi)。對常態(tài)深夜加班較多的團(tuán)隊(duì)，這一點(diǎn)與分體空調(diào)樓宇（如冠霖大廈）不同，簽約前應(yīng)確認(rèn)延時(shí)政策及費(fèi)用。

Q3：最小可租面積和整層面積分別是多少？可以注冊公司嗎？

A：精裝小間最小約80～120㎡（視當(dāng)期放盤），主力100～300㎡，整層約600～700㎡；全樓支持新設(shè)工商注冊或地址遷移，可正常辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記及銀行開戶。

Q4：入駐企業(yè)在泰萊大廈能對接什么政策服務(wù)？有沒有稅收返還承諾？

A：可通過徐匯區(qū)行政服務(wù)中心（楓林/濱江分中心）及企業(yè)服務(wù)專員對接高企申報(bào)輔導(dǎo)、專精特新培育、徐匯區(qū)生命健康/文創(chuàng)類專項(xiàng)信息推送、重點(diǎn)機(jī)構(gòu)人才落戶推薦、區(qū)內(nèi)人才公寓申請等。按現(xiàn)行國家規(guī)定不涉及與稅收掛鉤的返還承諾，所有扶持以政府部門公開發(fā)布的非稅收類指導(dǎo)政策為準(zhǔn)。

Q5：與鄰近90年代老商務(wù)樓（如冠霖大廈）及徐匯濱江超甲比差異在哪？

A：相較冠霖大廈等90年代老樓——泰萊大廈2006年建成、4客梯＋1貨梯、挑高精裝大堂、中央空調(diào)、物業(yè)費(fèi)略高（約25元/㎡·月 vs 12～15元），租金貴約0.8～1.5元/㎡·天但硬件與形象明顯提升；相較徐匯濱江超甲（西岸壹號等）——租金低約25%～35%、整層面積偏小（600～700㎡ vs 1,200～2,000㎡+）、無非標(biāo)研辦荷載及超甲認(rèn)證，但內(nèi)環(huán)通達(dá)性及楓林/濱江客戶拜訪同樣便利。三者客群分層清晰：極低成本選老樓，平衡形象與成本選泰萊大廈，需濱江超甲地標(biāo)選西岸。

Q6：樓內(nèi)有沒有員工餐廳？周邊吃飯方便嗎？

A：樓內(nèi)無獨(dú)立員工食堂，首層及沿街有便利店、中式快餐；步行6～8分鐘達(dá)正大樂城B1層美食廣場及品牌餐飲，或船廠路周邊小吃街；大型宴請可使用徐匯苑/西岸鳳巢（車行5～10分鐘），物業(yè)可指引周邊配套。

Q7：適合做實(shí)驗(yàn)室或樣機(jī)測試嗎？

A：不適合。泰萊大廈為純辦公寫字樓，無非標(biāo)電力、排風(fēng)、高荷載首層及廢水處理預(yù)留，禁止開展涉及化學(xué)/生物實(shí)驗(yàn)、樣機(jī)組裝測試等活動(dòng)。此類需求建議選擇張江、紫竹或MAX科技園（虹橋）等研辦一體載體。

免責(zé)聲明：本報(bào)告所載信息來源于公開渠道、開發(fā)商/物業(yè)資料及2026年第二季度市場調(diào)研，項(xiàng)目參數(shù)、租金、物業(yè)費(fèi)、政策服務(wù)等可能隨市場波動(dòng)及業(yè)主方調(diào)整而變化，不構(gòu)成任何要約或承諾。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對任何第三方因依據(jù)本報(bào)告內(nèi)容作出商業(yè)決策所產(chǎn)生之直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。建議在正式簽約前核實(shí)最新書面文件——特別就車位配額、精裝交付標(biāo)準(zhǔn)清單、中央空調(diào)延時(shí)費(fèi)用及二次裝修限重要求索取書面說明。

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