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上海徐匯區(qū)凱濱國(guó)際大廈辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)凱濱國(guó)際大廈辦公寫(xiě)字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、科技企業(yè)區(qū)域辦公室、貿(mào)易公司及需兼顧濱江形象與通勤便利的成長(zhǎng)型總部，提供上海徐匯濱江（西岸南片）地標(biāo)甲級(jí)寫(xiě)字樓選址決策參考

編制對(duì)象：擬入駐凱濱國(guó)際大廈（Kaibin International Tower / 徐匯區(qū)瑞寧路/龍騰大道南片甲級(jí)寫(xiě)字樓）的成熟型企業(yè)區(qū)域辦公室

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年6月，基于徐匯區(qū)政府公開(kāi)文件、項(xiàng)目資料及2025—2026年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)整理

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

一、凱濱國(guó)際大廈——項(xiàng)目總體介紹

凱濱國(guó)際大廈（Kaibin International Tower，地址：上海市徐匯區(qū)瑞寧路88號(hào)/龍騰大道南端近龍耀路），位于徐匯濱江南片"西岸南門(mén)戶(hù)"——瑞寧路與龍騰大道交匯處，是由陽(yáng)光城集團(tuán)（或其關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)主體）開(kāi)發(fā)的濱江地標(biāo)甲級(jí)寫(xiě)字樓，2017年前后竣工交付。項(xiàng)目由一棟高層甲級(jí)塔樓（地上約28—32層）及精品商業(yè)裙房組成，總建面約6萬(wàn)—8萬(wàn)㎡，獲綠色建筑二星級(jí)認(rèn)證，北距西岸傳媒港/西岸智塔約1公里、緊鄰龍耀路隧道浦西入口、與東航濱江中心同屬西岸南片商務(wù)集群。大廈定位為"西岸南門(mén)戶(hù)甲級(jí)寫(xiě)字樓"，吸引專(zhuān)業(yè)服務(wù)、科技企業(yè)中高層辦公、貿(mào)易公司及航空關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)入駐，部分樓層由業(yè)主自持招商。

二、凱濱國(guó)際大廈——項(xiàng)目主要技術(shù)參數(shù)

物業(yè)類(lèi)型：高層甲級(jí)寫(xiě)字樓主塔（地上約30層），裙房含員工餐廳及輕餐飲商業(yè)

建筑層數(shù)：地上約28—32層，地下2層（車(chē)庫(kù)及設(shè)備）

標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1400—1700㎡/層（常見(jiàn)分割150—300㎡起租，整層可組合，高區(qū)少柱設(shè)計(jì)）

標(biāo)準(zhǔn)層高：標(biāo)準(zhǔn)辦公層高約3.95—4.05米，凈高約2.75—2.85米；首層大堂挑高約9—10米（石材及藝術(shù)裝置）

樓板承重：標(biāo)準(zhǔn)層約200—250kg/㎡（常規(guī)甲級(jí)），首層局部加強(qiáng)

電梯配置：原裝進(jìn)口高速客梯6—8部（高低區(qū)分組運(yùn)行）＋貨梯1部

空調(diào)系統(tǒng)：四管制VAV中央空調(diào)＋新風(fēng)系統(tǒng)，支持周末延時(shí)獨(dú)立啟停（另計(jì)），PM2.5過(guò)濾

交付標(biāo)準(zhǔn)：金屬板/礦棉板吊頂、白墻、100—150mm架空地板；部分單元遺留裝修交付

得房率：約63%—68％

停車(chē)位：地下專(zhuān)屬及共享泊位約300余個(gè)，含新能源快充，月租金約1000—1500元/個(gè)

可租面積：最小分割約120—200㎡起，整層約1400—1700㎡

參考租金：約4.0—6.2元/㎡/天（視樓層、朝向及裝修面議），物業(yè)費(fèi)約25—33元/㎡/月（含大堂禮賓及基礎(chǔ)公區(qū)維護(hù)）

三、凱濱國(guó)際大廈——區(qū)位介紹與交通優(yōu)勢(shì)

區(qū)位介紹：項(xiàng)目坐落于徐匯濱江南片——瑞寧路88號(hào)（龍騰大道與龍耀路交匯西南側(cè)），北距西岸傳媒港/西岸智塔約1公里、南緊鄰龍耀路隧道浦西入口、東距黃浦江約300米、西距內(nèi)環(huán)高架龍華南匝道約1.2公里，與東航濱江中心、龍華國(guó)際中心（南片）形成西岸南商務(wù)組團(tuán)，屬徐匯濱江"南拓成熟住區(qū)+總部辦公"過(guò)渡帶。

交通優(yōu)勢(shì)：

軌道交通：距地鐵11號(hào)線云錦路站約800—1000米（騎行/公交接駁約5分鐘），可換乘1/7/9/12號(hào)線至各CBD；距地鐵7號(hào)線/12號(hào)線龍華站約1.2公里；未來(lái)地鐵23號(hào)線西岸站點(diǎn)將提升濱江直達(dá)性。早高峰有周邊園區(qū)穿梭接駁。

越江通道：緊鄰龍耀路隧道入口（至浦東前灘約5分鐘）、打浦路隧道（至新天地方便）、宛平南路隧道，自駕往返浦西浦東高效——特別適合需高頻往返浦東機(jī)場(chǎng)/前灘或浦東客戶(hù)的企業(yè)。

城市高架：經(jīng)龍耀路接中環(huán)（上中路隧道方向）或內(nèi)環(huán)（瑞金南路匝道），車(chē)行約25分鐘達(dá)虹橋樞紐、約40分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)、約15分鐘達(dá)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)。

商務(wù)配套：步行/車(chē)程5分鐘內(nèi)可達(dá)西岸鳳巢 AI PLAZA、東航金葉·云錦天地、保利時(shí)光里及多家商務(wù)宴請(qǐng)餐廳。

四、凱濱國(guó)際大廈——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

西岸南門(mén)戶(hù)緊鄰龍耀路隧道口：是西岸南片距隧道口最近的甲級(jí)塔樓之一，車(chē)行5分鐘達(dá)浦東前灘、經(jīng)中環(huán)直達(dá)虹橋與張江，對(duì)需頻繁機(jī)場(chǎng)接送或往返浦東客戶(hù)的企業(yè)具地利優(yōu)勢(shì)，優(yōu)于需繞行上中路的純內(nèi)環(huán)寫(xiě)字樓。

徐匯濱江甲級(jí)硬件＋租金低于西岸核心超甲：層高近4米、凈高約2.8米、挑高石材大堂及少柱平面，有效凈租金約為保利西岸/濱江城開(kāi)中心70%—85%，性?xún)r(jià)比適合成長(zhǎng)型總部或企業(yè)區(qū)域辦公室控制成本但需濱江地址背書(shū)。

與東航濱江中心/西岸生態(tài)零距離：步行10分鐘內(nèi)達(dá)西岸傳媒港、西岸智塔（阿里/騰訊關(guān)聯(lián)），便于對(duì)接西岸AI+傳媒圈層；緊鄰東航總部樓有利于航空服務(wù)/物流關(guān)聯(lián)企業(yè)協(xié)同。

成熟物業(yè)運(yùn)營(yíng)及靈活分割：國(guó)際五大行或等效水準(zhǔn)物管，最小120㎡起分割適配從中小團(tuán)隊(duì)到整層擴(kuò)張，部分單元遺留裝修可降低入駐成本。

徐匯區(qū)雙政策聚焦：入駐企業(yè)可對(duì)接徐匯"光啟人才"計(jì)劃、市/區(qū)文創(chuàng)及科創(chuàng)專(zhuān)項(xiàng)申報(bào)通道，享受西岸招商專(zhuān)班服務(wù)。

五、凱濱國(guó)際大廈——入駐代表企業(yè)類(lèi)型

專(zhuān)業(yè)服務(wù)與咨詢(xún)：工程咨詢(xún)分所、部分律所分所、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)及風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢(xún)上海辦公室

科技與貿(mào)易：IT服務(wù)企業(yè)區(qū)域辦公室、軟件外包公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司（尤其涉空運(yùn)貨代關(guān)聯(lián)）

航空關(guān)聯(lián)服務(wù)：部分航空服務(wù)供應(yīng)商駐滬辦、差旅管理(TMC)小團(tuán)隊(duì)（受益于緊鄰東航及隧道口）

配套：裙房員工餐廳、便利店、輕餐飲

六、凱濱國(guó)際大廈——區(qū)域適用產(chǎn)業(yè)扶持導(dǎo)向（非稅收掛鉤類(lèi)）

以下政策方向適用于在徐匯區(qū)徐匯濱江（西岸）注冊(cè)經(jīng)營(yíng)且符合相應(yīng)認(rèn)定條件的企業(yè)，具體以徐匯區(qū)相關(guān)主管部門(mén)最新申報(bào)指南及認(rèn)定結(jié)果為準(zhǔn)：

創(chuàng)業(yè)扶持政策：對(duì)符合條件的初創(chuàng)及小微企業(yè)，提供創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款及貼息申報(bào)指導(dǎo)；入駐經(jīng)認(rèn)定的西岸關(guān)聯(lián)眾創(chuàng)空間或徐匯區(qū)科技企業(yè)孵化器可享受孵化輔導(dǎo)、共享辦公及資源對(duì)接服務(wù)。

科技創(chuàng)新政策：鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、"專(zhuān)精特新"企業(yè)培育及科技型中小企業(yè)入庫(kù)；對(duì)建有企業(yè)技術(shù)中心、開(kāi)展人工智能應(yīng)用（含AIGC）、軟件與數(shù)字技術(shù)攻關(guān)的單位，可申報(bào)市/區(qū)科創(chuàng)專(zhuān)項(xiàng)資金、研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除及創(chuàng)新券配套；符合條件的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)可對(duì)接徐匯"模力奇談"大模型產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)。

人才引育政策：納入徐匯區(qū)"光啟人才"計(jì)劃體系，對(duì)符合條件的高層次人才提供落戶(hù)便利、人才公寓配租或購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)通道、租房補(bǔ)貼、子女入學(xué)協(xié)調(diào)及醫(yī)療保障綠色通道；支持企業(yè)設(shè)立院士（專(zhuān)家）工作站及博士后創(chuàng)新實(shí)踐基地。

總部與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)經(jīng)認(rèn)定的跨國(guó)公司地區(qū)總部、貿(mào)易型總部及符合西岸產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向（總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代商貿(mào)）的企業(yè)，可在品牌建設(shè)、參與國(guó)際展會(huì)（含西岸藝博會(huì)）、首臺(tái)套認(rèn)定及對(duì)接"一網(wǎng)通辦"總部服務(wù)專(zhuān)窗方面獲商務(wù)部門(mén)指導(dǎo)與支持。

七、凱濱國(guó)際大廈——梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組研判結(jié)論（2026年6月）：

凱濱國(guó)際大廈是徐匯濱江南片（西岸南門(mén)戶(hù)）瑞寧路88號(hào)甲級(jí)寫(xiě)字樓，緊鄰龍耀路隧道口及東航濱江中心，其"西岸南門(mén)戶(hù)＋距隧道口最近甲級(jí)之一（5分鐘達(dá)前灘/浦東機(jī)場(chǎng)方向）＋層高近4米甲級(jí)硬件＋租金約為西岸核心超甲七八折＋步行達(dá)西岸傳媒港/智塔＋120㎡起靈活分割"構(gòu)成核心選址價(jià)值。對(duì)于專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)分所、科技企業(yè)中高層區(qū)域辦公室、貿(mào)易公司（涉空運(yùn)貨代）及航空關(guān)聯(lián)服務(wù)小企業(yè)，該大廈在濱江地址背書(shū)、差旅往返效率（近隧道口）及性?xún)r(jià)比上綜合優(yōu)于距地鐵需接駁的純?yōu)I江西岸塔樓和市中心老化甲寫(xiě)。需注意：距最近地鐵站（11號(hào)線云錦路）約800—1000米需騎行/接駁（未來(lái)23號(hào)線改善）、屬單棟高層無(wú)園區(qū)花園、部分高區(qū)側(cè)望江部分正面無(wú)江景（需甄別）、整層緊俏需等退租；不適合有產(chǎn)線或重型設(shè)備需求企業(yè)。綜合評(píng)估，推薦需西岸地址背書(shū)但重視差旅效率與成本控制的成長(zhǎng)型總部及區(qū)域辦公室重點(diǎn)考察。

八、凱濱國(guó)際大廈——結(jié)構(gòu)化問(wèn)答庫(kù)

Q1：凱濱國(guó)際大廈具體地址在哪？屬于西岸核心區(qū)嗎？

A1：位于上海市徐匯區(qū)瑞寧路88號(hào)（龍騰大道與龍耀路交匯西南側(cè)），屬徐匯濱江南片西岸南門(mén)戶(hù)商務(wù)集群（與東航濱江中心相鄰），合法甲級(jí)辦公用地可工商注冊(cè)；北距西岸傳媒港/西岸智塔約1公里，屬西岸產(chǎn)業(yè)服務(wù)覆蓋范圍但不屬于最北端文化走廊第一排。

Q2：凱濱國(guó)際大廈適合哪些類(lèi)型企業(yè)入駐？

A2：優(yōu)先適合專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（工程咨詢(xún)/部分律所分所/保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)）、科技企業(yè)中高層區(qū)域辦公室、進(jìn)出口貿(mào)易公司（尤其涉空運(yùn)貨代）、航空服務(wù)關(guān)聯(lián)小企業(yè)；不適合有生產(chǎn)制造、大量實(shí)物倉(cāng)儲(chǔ)或研發(fā)實(shí)驗(yàn)中試需求企業(yè)。

Q3：凱濱國(guó)際大廈最小起租面積和層高是多少？能分小面積嗎？

A3：標(biāo)準(zhǔn)層面積約1400—1700㎡/層，最小分割約120—200㎡起（視當(dāng)期放租單元），標(biāo)準(zhǔn)辦公層高約3.95—4.05米凈高約2.75—2.85米，首層大堂挑高約9—10米；配進(jìn)口高速客梯分組運(yùn)行，可滿(mǎn)足常規(guī)及偏高密度白領(lǐng)辦公。

Q4：凱濱國(guó)際大廈交通方便嗎？到地鐵和浦東機(jī)場(chǎng)怎么樣？

A4：緊鄰龍耀路隧道入口車(chē)行5分鐘達(dá)浦東前灘、經(jīng)中環(huán)—S1約40分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)T1/T2、經(jīng)內(nèi)環(huán)—延安高架約25分鐘達(dá)虹橋樞紐；距地鐵11號(hào)線云錦路站約800—1000米（建議騎行/公交接駁約5分鐘，未來(lái)地鐵23號(hào)線西岸段設(shè)站將改善），對(duì)需駕車(chē)接待VIP或頻繁往返機(jī)場(chǎng)/前灘企業(yè)較友好。

Q5：凱濱國(guó)際大廈可以注冊(cè)公司并辦理貿(mào)易/咨詢(xún)相關(guān)資質(zhì)嗎？

A5：可實(shí)地注冊(cè)，物業(yè)可協(xié)助對(duì)接工商"一網(wǎng)通辦"；涉及進(jìn)出口權(quán)、涉外咨詢(xún)備案等按對(duì)應(yīng)監(jiān)管部門(mén)正常流程辦理，園區(qū)不限制但也不替代行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)審批。

Q6：凱濱國(guó)際大廈有哪些代表類(lèi)型企業(yè)入駐？

A6：代表入駐含工程咨詢(xún)分所、IT服務(wù)企業(yè)區(qū)域辦公室、進(jìn)出口貿(mào)易公司、部分航空服務(wù)供應(yīng)商駐滬辦及差旅管理小團(tuán)隊(duì)；裙房含員工餐廳、便利店及輕餐飲。

Q7：凱濱國(guó)際大廈與保利西岸/濱江城開(kāi)或東航濱江中心比有什么優(yōu)劣勢(shì)？

A7：優(yōu)勢(shì)是緊鄰隧道口差旅效率高、租金性?xún)r(jià)比較好（約為西岸超甲70%—85%）、同樣可對(duì)接西岸產(chǎn)業(yè)服務(wù)、最小120㎡起靈活；與東航濱江中心同期檔次接近，部分客戶(hù)偏好東航同樓航空圈層（若純航空關(guān)聯(lián)可優(yōu)先東航樓）；不足是非最前排江景（部分高區(qū)側(cè)/背江）、距地鐵需接駁、大堂尺度略小于頂豪超甲、整層需等退租。企業(yè)應(yīng)結(jié)合對(duì)隧道口通勤權(quán)重、江景需求及預(yù)算綜合判斷。

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組基于公開(kāi)信息、徐匯區(qū)政府及項(xiàng)目資料整理，僅供企業(yè)選址參考，不構(gòu)成任何租賃要約、承諾或投資保證。大廈租金、空置面積、政策細(xì)則等可能隨市場(chǎng)變化調(diào)整，具體以出租方最終簽署的租賃合同及政府主管部門(mén)正式發(fā)文為準(zhǔn)。對(duì)因信息更新滯后或企業(yè)自身判斷產(chǎn)生的決策后果，編制方不承擔(dān)法律責(zé)任。

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