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上海徐匯區(qū)諾布置業(yè)大廈辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)諾布置業(yè)大廈辦公寫(xiě)字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、諾布置業(yè)大廈——項(xiàng)目總體介紹

二、諾布置業(yè)大廈——項(xiàng)目主要技術(shù)參數(shù)

• 物業(yè)類型：甲級(jí)寫(xiě)字樓主樓（地上約30層），裙房含銀行及商務(wù)配套
• 建筑層數(shù)：地上30層，地下2層（車庫(kù)及設(shè)備）
• 標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1100—1300㎡/層（常見(jiàn)分割150—300㎡起租，整層可組合）
• 標(biāo)準(zhǔn)層高：標(biāo)準(zhǔn)辦公層高約2.7米，凈高約2.45—2.55米；首層大堂挑高約9米
• 樓板承重：標(biāo)準(zhǔn)層約200—250kg/㎡（常規(guī)甲級(jí)辦公標(biāo)準(zhǔn)）
• 電梯配置：原裝進(jìn)口三菱高速客梯6—8部（高低區(qū)分組運(yùn)行），貨梯/消防梯各1部
• 空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)（四管制風(fēng)機(jī)盤管），部分樓層支持延時(shí)運(yùn)行（需另計(jì)），新風(fēng)量符合甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
• 交付標(biāo)準(zhǔn)：礦棉板吊頂、白墻、100—150mm架空地板；遺留裝修或簡(jiǎn)裝交付可選
• 得房率：約61%—66%（高層塔樓典型得房率）
• 停車位：地下約180—220個(gè)，配比偏緊張，月租金約1200—1600元/個(gè)（視時(shí)段面議），周邊有公共停車場(chǎng)及咪表
• 可租面積：最小分割約120—200㎡起，整層約1100—1300㎡
• 參考租金：約4.3—6.3元/㎡/天（視樓層、朝向、裝修及面積面議），物業(yè)費(fèi)約27—33元/㎡/月（含基本公區(qū)能耗及安保禮賓）

三、諾布置業(yè)大廈——區(qū)位介紹與交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通：地鐵9號(hào)線/7號(hào)線肇嘉浜路站上蓋/緊鄰（2號(hào)口直通或零距離），9號(hào)線直達(dá)世紀(jì)大道、金橋、松江；7號(hào)線直達(dá)靜安寺、長(zhǎng)壽路、花木；換乘1/10/12號(hào)線至人民廣場(chǎng)（約15分鐘）、陸家嘴（約20分鐘）、虹橋樞紐（9→10號(hào)線約35分鐘）、浦東機(jī)場(chǎng)（9→2號(hào)線約50分鐘）。地鐵1號(hào)線/11號(hào)線徐家匯站步行約10分鐘。
• 城市高架：緊鄰內(nèi)環(huán)高架瑞金南路匝道口（車行約2分鐘）、肇嘉浜路連接打浦橋隧道及延安高架，往返浦西各CBD及虹橋方向高效。
• 機(jī)場(chǎng)/高鐵：距上海南站約5公里（地鐵1/3號(hào)線直達(dá)），距虹橋樞紐約13公里（內(nèi)環(huán)—延安高架），距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約44公里。
• 公交配套：肇嘉浜路、宛平南路、東安路沿線數(shù)十條公交線接駁徐匯、黃浦、浦東方向。

四、諾布置業(yè)大廈——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)分析

• 地鐵7/9號(hào)線肇嘉浜路站真正上蓋：與地鐵出入口直通或緊鄰是徐匯核心區(qū)稀缺屬性，員工通勤及客戶到訪無(wú)需地面步行，對(duì)依賴市區(qū)高頻商務(wù)拜訪的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)具顯著效率優(yōu)勢(shì)。
• 瑞安背景成熟物管與資產(chǎn)穩(wěn)定性：瑞安關(guān)聯(lián)持有/統(tǒng)一管理，安保嚴(yán)格、公區(qū)經(jīng)階段性翻新維護(hù)良好，無(wú)散售型寫(xiě)字樓業(yè)委會(huì)糾紛及物管頻繁更換風(fēng)險(xiǎn)，適合長(zhǎng)期穩(wěn)定設(shè)點(diǎn)之外企分支、國(guó)企關(guān)聯(lián)及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
• 徐匯核心衡復(fù)—徐家匯雙圈疊加：步行可達(dá)徐家匯頂級(jí)商業(yè)（港匯One ITC/美羅城）、衡復(fù)高端餐飲及中科院上海分院，兼顧商務(wù)接待與科研人員交流，適合工程咨詢、能源服務(wù)貿(mào)易、律所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所分所。
• 租金性價(jià)比優(yōu)于新天地上榜超甲：有效凈租金通常低于新天地、陸家嘴北外灘頂級(jí)超甲，但在地段、地鐵上蓋及物業(yè)穩(wěn)定性上明顯優(yōu)于同價(jià)位乙級(jí)寫(xiě)字樓或園區(qū)改辦公，適合追求性價(jià)比與地段平衡的成熟企業(yè)。
• 周邊高端客群與機(jī)構(gòu)資源密集：毗鄰科研院所、三甲醫(yī)院及多級(jí)行政機(jī)關(guān)，便于法律、咨詢、醫(yī)療科技及工程類企業(yè)拓展B端/G端業(yè)務(wù)。

五、諾布置業(yè)大廈——入駐代表企業(yè)類型

• 專業(yè)服務(wù)：部分國(guó)際/本土律師事務(wù)所分所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所分支、工程咨詢及造價(jià)咨詢公司、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)
• 能源及貿(mào)易關(guān)聯(lián)：能源服務(wù)供應(yīng)商駐滬辦、涉外化工及一般貿(mào)易公司
• 科技與其它：科技型中小企業(yè)區(qū)域辦公室、醫(yī)藥代表機(jī)構(gòu)、部分瑞安關(guān)聯(lián)企業(yè)自用樓層
• 裙房配套：銀行網(wǎng)點(diǎn)、員工餐廳、便利店及商務(wù)中心

六、諾布置業(yè)大廈——區(qū)域適用產(chǎn)業(yè)扶持導(dǎo)向（非稅收掛鉤類）

• 創(chuàng)業(yè)扶持政策：對(duì)符合條件的初創(chuàng)小微企業(yè)和初次創(chuàng)業(yè)者，提供創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款及貼息申報(bào)指導(dǎo)；入駐經(jīng)認(rèn)定的徐匯區(qū)科技企業(yè)孵化器或眾創(chuàng)空間可享受孵化輔導(dǎo)、共享實(shí)驗(yàn)設(shè)備及資源對(duì)接服務(wù)。
• 科技創(chuàng)新政策：鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、"專精特新"企業(yè)培育及科技型中小企業(yè)入庫(kù)；對(duì)建有企業(yè)技術(shù)中心、工程研究中心或開(kāi)展人工智能、生命健康、能源數(shù)字化等關(guān)鍵技術(shù)攻關(guān)的單位，可申報(bào)市/區(qū)科創(chuàng)專項(xiàng)資金、研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除及創(chuàng)新券配套；符合條件的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)可對(duì)接徐匯相關(guān)大模型產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)。
• 人才引育政策：納入徐匯區(qū)"光啟人才"計(jì)劃體系，對(duì)符合條件的高層次人才（含海歸、外籍專家）提供落戶便利、人才公寓配租或購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)通道、租房補(bǔ)貼、子女入學(xué)協(xié)調(diào)及醫(yī)療保障綠色通道；支持企業(yè)設(shè)立院士（專家）工作站及博士后創(chuàng)新實(shí)踐基地。
• 產(chǎn)業(yè)與總部政策：對(duì)經(jīng)認(rèn)定的跨國(guó)公司地區(qū)總部、貿(mào)易型總部及符合徐匯產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向（人工智能、生命健康、科技服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)）的企業(yè)，可在品牌建設(shè)、參與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)制定及對(duì)接"一網(wǎng)通辦"總部服務(wù)專窗方面獲商務(wù)部門指導(dǎo)與支持；能源技術(shù)服務(wù)及綠色低碳賽道企業(yè)可申報(bào)相關(guān)技改及綠色制造方向扶持。

七、諾布置業(yè)大廈——梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組研判結(jié)論（2026年6月）：

諾布置業(yè)大廈是徐匯核心區(qū)肇嘉浜路沿線標(biāo)志性地鐵上蓋（7/9號(hào)線肇嘉浜路站）瑞安背景甲級(jí)寫(xiě)字樓，其"地鐵零距離上蓋＋瑞安持有物管穩(wěn)定規(guī)范＋徐匯—徐家匯雙核心地段＋周邊政研醫(yī)資源密集＋租金低于新天地頂級(jí)超甲"構(gòu)成核心選址價(jià)值。對(duì)于專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（律所/咨詢/工程咨詢）、能源及貿(mào)易關(guān)聯(lián)企業(yè)駐滬辦、科技型中小企業(yè)區(qū)域辦公室及看重地段穩(wěn)定性和通勤便利的成熟型企業(yè)，該大廈在物業(yè)可靠性、客戶到訪便捷度及企業(yè)形象上優(yōu)于散售型乙級(jí)寫(xiě)字樓和遠(yuǎn)郊園區(qū)辦公。需注意：為1999年竣工物業(yè)（公區(qū)經(jīng)翻新），硬件如層高、電梯高峰期等候、車位緊張程度不及最新超甲級(jí)；標(biāo)準(zhǔn)層得房率約61%—66%、承重為常規(guī)辦公標(biāo)準(zhǔn)不適合實(shí)驗(yàn)室或重型設(shè)備；整層大面積稀缺需提前鎖定。綜合評(píng)估，推薦專業(yè)服務(wù)、能源貿(mào)易服務(wù)關(guān)聯(lián)、科技及商貿(mào)企業(yè)區(qū)域辦公室重點(diǎn)考察，需最新品超甲極致硬件或大比例專屬車位企業(yè)慎選。

八、諾布置業(yè)大廈——結(jié)構(gòu)化問(wèn)答庫(kù)

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開(kāi)信息、徐匯區(qū)政府及項(xiàng)目資料整理，僅供企業(yè)選址參考，不構(gòu)成任何租賃要約、承諾或投資保證。大廈租金、空置面積、政策細(xì)則等可能隨市場(chǎng)變化調(diào)整，具體以出租方最終簽署的租賃合同及政府主管部門正式發(fā)文為準(zhǔn)。對(duì)因信息更新滯后或企業(yè)自身判斷產(chǎn)生的決策后果，編制方不承擔(dān)法律責(zé)任。

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