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上海長寧區(qū)兆益科技園辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-06-22 瀏覽次數(shù)：9   來源：www.xfcpgs.com

上海長寧區(qū)兆益科技園辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告


上海長寧區(qū)兆益科技園辦公寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報告用途： 為擬在上海市長寧區(qū)（虹橋臨空經(jīng)濟示范區(qū)延伸帶）設立科技型中小企業(yè)研發(fā)中心、數(shù)字經(jīng)濟/AIGC應用層辦公室、專業(yè)服務機構(gòu)分支、航空關聯(lián)服務辦事處及需"虹橋樞紐便利＋花園式低密度研發(fā)氛圍＋高性價比租金"的成長型企業(yè)，提供長寧區(qū)兆益科技園（Zhaoyi Science Park／長寧臨空關聯(lián)科技園）載體參數(shù)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、區(qū)位效能及政策環(huán)境的全維度選址決策參考。
編制對象： 長寧區(qū)兆益科技園（Shanghai Changning Zhaoyi Science Park，亦稱兆益·長寧科技園或臨空關聯(lián)C65研發(fā)園區(qū)），位于上海市長寧區(qū)北部臨空經(jīng)濟園區(qū)延伸區(qū)塊（北翟路/協(xié)和路附近或等同區(qū)位低層研發(fā)園），屬上海虹橋臨空經(jīng)濟示范區(qū)配套科技孵化與成長型企業(yè)承載區(qū)，由臨空集團或?qū)俚貒舐?lián)合運營，土地性質(zhì)多為C65研發(fā)用地兼容C8商務及少量C2商業(yè)配套。
數(shù)據(jù)時效： 截至2026年6月，參考2024—2026年上海市及長寧區(qū)公開發(fā)布的臨空經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟與科創(chuàng)政策文件、樓盤實地調(diào)研及仲量聯(lián)行/戴德梁行2025Q4—2026Q1上海商務園區(qū)市場報告數(shù)據(jù)。
編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、長寧區(qū)兆益科技園——項目介紹

長寧區(qū)兆益科技園位于上海虹橋臨空經(jīng)濟示范區(qū)北部配套區(qū)塊（北翟路—協(xié)和路一帶，與虹橋國際科技廣場同屬臨空園區(qū)功能延伸），是由老舊廠房改造或新建的低密度花園式研發(fā)辦公園區(qū)，總建面通常數(shù)萬平方米（典型已開發(fā)園區(qū)約3—6萬㎡），由多幢4—6層退臺研發(fā)樓、獨棟企業(yè)總部（2—4層）及配套服務中心組成。園區(qū)定位為"科技孵化—成長企業(yè)—總部預備"梯度承載區(qū)，重點吸引人工智能應用（數(shù)字人/智能客服/AIGC工具）、航空信息服務（航司IT外包/票務系統(tǒng)支持/通航咨詢）、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)邊緣應用、專業(yè)服務（咨詢/設計/知識產(chǎn)權(quán)）及跨境電商科技（SaaS選品/運營工具），與西側(cè)虹橋國際科技廣場（甲級退臺樓）、南側(cè)臨空園區(qū)高標準廠房形成梯度——兆益適合50—200人規(guī)模的成長期科技企業(yè)早期或中期研發(fā)辦公，成本顯著低于虹橋國際科技廣場甲級樓但共享同等虹橋樞紐便利。
園內(nèi)載體為C65研發(fā)用地，無生產(chǎn)功能、不可進行?；に嚕糠謽菞澘勺鰺o?；娮訕悠沸驶蜍浖洔y試，適合代碼開發(fā)、UI/UX設計、算法訓練（輕量級GPU機柜）、商務洽談及小規(guī)模產(chǎn)品Demo。

二、長寧區(qū)兆益科技園——項目參數(shù)

以下參數(shù)綜合長寧臨空關聯(lián)兆益級科技園（4—6層退臺研發(fā)樓及獨棟）典型值，具體以單棟交付標準為準：
  • 建筑形態(tài)： 多層退臺式研發(fā)辦公樓（4—6層，部分帶屋頂露臺/曬臺），花園式獨棟企業(yè)總部（2—4層，可冠名），配套服務中心（含共享會議室/打印中心/便利店）
  • 可租賃面積： 研發(fā)辦公分層約100—1200㎡/層可分割（最小約60—100㎡精裝孵化單元），整層約800—1500㎡；獨棟約800—3000㎡
  • 層高與荷載： 研發(fā)標準層高3.8—4.2米（首層大堂挑高約6—9米，頂層退臺區(qū)可變），凈高2.6—2.8米，樓板活荷載約250—350kg/㎡（首層可按局部設備加強至500—800kg/㎡，不配置重型行車）；獨棟首層高4.5—5.5米，標準層3.8—4.2米
  • 硬件配套： 雙回路供電（可增容，部分樓棟配備用發(fā)電機接口），三家運營商光纖直連（電信/聯(lián)通/移動），VRV或分體式中央空調(diào)（可延時及周末預約開機），客梯2—3部（部分樓棟僅客貨兩用梯），消防為預作用噴淋＋光電探測；部分樓棟預留小型服務器間（1—2機柜，需審批）配獨立回路及散熱排風；全園區(qū)WiFi覆蓋公共區(qū)
  • 交付標準： 公區(qū)精裝大堂（石材/木飾面）；辦公區(qū)毛坯（水泥找平＋白墻）或簡裝（礦棉板吊頂＋網(wǎng)絡地板/架高地臺50—100mm，視樓層而定）；獨棟毛坯或協(xié)商簡裝；露臺做防滑面層允許綠植/戶外家具
  • 停車與配套： 地面及地下車位充足（配比約1:80—1:100㎡），含新能源充電樁；配套員工食堂（含加班餐）、園區(qū)便利店、咖啡角、共享路演廳/培訓室（可按小時預約）、快遞代收點；距建韜廣場商業(yè)（星巴克/商務餐廳）車程約5分鐘或騎行8分鐘
  • 2025—2026年市場參考有效租金： 退臺研發(fā)辦公約3.5—5.2元/㎡·天（視樓層、景觀、是否精裝交付），花園獨棟約4.2—6.0元/㎡·天；物業(yè)費約8—16元/㎡·月（含公共區(qū)域保潔、綠化及基礎空調(diào)能耗）
  • 綠色建筑： 改造項目多保留原有結(jié)構(gòu)做節(jié)能外保溫翻新，新建或改建部分達綠建一星或二星，部分獲LEED EBOM候選

三、長寧區(qū)兆益科技園——交通優(yōu)勢

  • 軌道交通與接駁： 距地鐵2號線淞虹路站約1.2—2.0公里（園區(qū)電瓶車/班車8—12分鐘或騎行10分鐘），2號線2站達虹橋火車站/機場（約5分鐘）、4站達國家會展中心CIIE（約10分鐘）、18分鐘達人民廣場、22分鐘達陸家嘴；未來地鐵13號線西延伸（在建）、嘉閔線（規(guī)劃經(jīng)停虹橋—臨空站）進一步提升與浦東及嘉定連通。
  • 高速公路： 緊鄰外環(huán)線（S20）北翟路出口約500—800米、延安路高架（入口經(jīng)北翟路—S20—A20約3公里）、嘉閔高架（北向往G2/G15江蘇、南向往閔行/松江）；車行約8—12分鐘達虹橋樞紐（約6公里，經(jīng)北翟路—建虹高架），約25分鐘達人民廣場（經(jīng)北翟路—S20—內(nèi)環(huán)—延安路高架），約35分鐘達浦東陸家嘴（經(jīng)北翟路—S20—內(nèi)環(huán)—新建路/大連路隧道），距國家會展中心約8公里/10分鐘車行，適合進博會期間客戶接待及航司/OTA商務拜訪。
  • 高鐵與航空： 距虹橋高鐵站/機場約6公里（車行8—12分鐘），距上海南站約12公里，距浦東國際機場約45公里（2號線直達或車行經(jīng)S20—A20—S1約50分鐘）。
  • 慢行與園區(qū)接駁： 園區(qū)內(nèi)設慢跑道連接臨空各期及淞虹路地鐵站，配有共享單車停放點；虹橋商務區(qū)核心騎車約10分鐘。

四、長寧區(qū)兆益科技園——區(qū)位介紹

長寧區(qū)兆益科技園坐落于長寧區(qū)西北部虹橋臨空經(jīng)濟示范區(qū)延伸區(qū)塊（北翟路—協(xié)和路一帶），東望中外環(huán)間中山公園商圈（約6公里）、西接閔行華漕及國家會展中心（約8公里）、南靠虹橋樞紐及虹橋商務區(qū)核心（約3公里）、北連嘉閔高架入G2/G15方向，與虹橋國際科技廣場、臨空園區(qū)高標準廠房共同構(gòu)成"梯度孵化—成長—總部"臨空產(chǎn)業(yè)空間序列。所在長寧臨空園區(qū)是國家級臨空經(jīng)濟示范區(qū)，3公里半徑內(nèi)集聚攜程（全球總部鄰側(cè)）、東航集團各職能中心、春秋航空上海關聯(lián)辦、聯(lián)合利華數(shù)字研發(fā)布局及眾多航空服務/物流科技企業(yè)；距上海交通大學（閔行/徐匯約12公里）、東華大學（延安路校區(qū)約6公里）車程適中，便于招聘軟件工程、工業(yè)設計、航空管理、數(shù)字媒體方向本碩人才。園區(qū)自身配建或聯(lián)動臨空人才公寓申請，距古北新區(qū)（國際學校/使領館區(qū)）約6公里、新華路歷史風貌區(qū)約5公里，外籍員工及年輕工程師通勤與生活壓力小于純市中心寫字樓。

五、長寧區(qū)兆益科技園——項目競爭核心優(yōu)勢分析

  • 虹橋樞紐8分鐘＋與虹橋國際科技廣場同城但租金低約25%—35%——成長型企業(yè)最優(yōu)跳板： 同樣距2號線淞虹路站1—2公里、虹橋樞紐6公里，兆益科技園作為低密度退臺/獨棟C65園區(qū)，2026年可比租金約為緊鄰虹橋國際科技廣場甲級退臺樓的65%—75%、為市中心甲級寫字樓40%—50%，適合50—200人成長期科技企業(yè)先入駐，業(yè)務擴大后可原地擴租或梯度平移至隔壁虹橋國際科技廣場獨棟冠名，"同城梯度不搬家"降低搬遷擾動與隱性成本。
  • 低密度花園式研發(fā)氛圍 vs 密閉高塔——利于研發(fā)團隊專注與留才： 4—6層退臺設計、屋頂露臺/曬臺、中央綠化庭院使自然采光與戶外活動空間遠優(yōu)于30+層CBD塔樓，已被多項 occupant well-being 研究證實利于程序員/設計師長時間專注與創(chuàng)造力保持，降低核心人才流失率，特別適合AIGC算法訓練團隊、UX/UI設計工作室及產(chǎn)品型SaaS公司。
  • 臨空經(jīng)濟示范區(qū)生態(tài)溢出——航司/OTA/數(shù)字文旅就近BD： 攜程（全球總部毗鄰）、東航集團、春秋航空、博世R&D分支均在2公里半徑內(nèi)，數(shù)字文旅/航空IT/差旅管理/SaaS及通航服務咨詢企業(yè)可就近開展POC與聯(lián)合產(chǎn)品開發(fā)，進入航司/OTA供應商AVL具地理便利。
  • 長寧區(qū)"數(shù)字長寧＋總部經(jīng)濟＋大張江聯(lián)動"政策申報通道： 入駐符合條件企業(yè)可按程序申報長寧區(qū)高新技術企業(yè)及專精特新獎勵、"數(shù)字長寧"專項（AI應用、元宇宙內(nèi)容合規(guī)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺分支）、大張江聯(lián)動專項（部分載體納入張江高新區(qū)長寧園范圍）及總部型職能認定服務包（非稅收返還，屬總部認定輔導與租房/購樓扶持）；長寧區(qū)對外籍人才工作許可—居留"一網(wǎng)通辦"及APEC商務旅行卡申辦有成熟綠色通道。
  • 精裝小單元（60㎡起）適配種子—A輪團隊，可分階段擴租： 不同于甲級樓通常最小分割150—200㎡，兆益多提供60—100㎡精裝孵化單元（含家具/網(wǎng)絡預布），適合天使輪技術團隊先入駐驗證產(chǎn)品—市場匹配（PMF），隨人員增長逐層擴租至半層/整層/獨棟，避免過早承擔過大面積浪費。
  • 成熟臨空配套與人才公寓申請降低運營摩擦： 園區(qū)及臨空統(tǒng)一企業(yè)服務中心協(xié)助辦理人才公寓配租（長寧區(qū)配建多個人才社區(qū)）、社保公積金代扣咨詢、外資企業(yè)備案等，減少行政事務負擔使團隊聚焦產(chǎn)品研發(fā)。

六、長寧區(qū)兆益科技園——入駐代表企業(yè)及機構(gòu)（典型構(gòu)成）

  • 科技與數(shù)字應用： AIGC應用層初創(chuàng)公司（智能客服/數(shù)字人SaaS）、工業(yè)軟件邊緣應用分支（MES輕量化模塊）、跨境電商科技工具（選品SaaS/廣告投放優(yōu)化）
  • 航空關聯(lián)服務： 航空票務系統(tǒng)支持外包、通航咨詢、航材貿(mào)易信息服務（無實物倉儲或微量）、差旅管理科技公司分支
  • 專業(yè)服務與文創(chuàng)： 精品UI/UX設計工作室、知識產(chǎn)權(quán)代理（專利商標申請輔導）、小型管理咨詢分支
  • 平臺機構(gòu)： 臨空園區(qū)企業(yè)服務中心兆益聯(lián)絡點（含大張江/數(shù)字長寧政策輔導、人才公寓申請）、園區(qū)共享路演廳及培訓教室

七、長寧區(qū)兆益科技園——區(qū)域產(chǎn)業(yè)非稅收類扶持政策導向（概要）

依據(jù)《長寧區(qū)促進總部經(jīng)濟及現(xiàn)代服務業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（長府規(guī)〔2025〕X號）、《長寧區(qū)關于加快推進"數(shù)字長寧"建設 促進數(shù)字經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》及上海市張江高新區(qū)長寧園相關政策，入園（駐樓）符合條件企業(yè)可按程序申報以下類型扶持（不以地方稅收留存返還掛鉤）：
  • 創(chuàng)業(yè)與孵化政策： 對入駐經(jīng)認定的科創(chuàng)載體、留創(chuàng)園及兆益科技園孵化器的初創(chuàng)科技企業(yè)（AI應用、數(shù)字內(nèi)容合規(guī)、元宇宙創(chuàng)意方向）提供孵化服務與場地支持（含首年部分工位補貼）；符合條件的留學歸國人員創(chuàng)業(yè)團隊及設計/傳媒/CS方向創(chuàng)業(yè)項目可申報長寧區(qū)創(chuàng)業(yè)啟動資助與"人才領跑計劃"銜接支持。
  • 科技與產(chǎn)業(yè)政策： 對高新技術企業(yè)、專精特新企業(yè)、技術先進型服務企業(yè)認定給予獎勵；對獲得國家及市級數(shù)字經(jīng)濟、文化創(chuàng)意、人工智能應用、臨空經(jīng)濟相關科技計劃立項項目按相關規(guī)定給予配套支持；對總部型企業(yè)（經(jīng)認定為上海市或長寧區(qū)跨國公司地區(qū)總部/功能性總部）可按區(qū)級政策享受開辦及租房/購樓扶持（非稅收返還，屬總部認定服務包）；納入大張江聯(lián)動范圍載體企業(yè)（長寧園部分）可同步申報張張江專項發(fā)展基金。
  • 人才政策： 適用長寧區(qū)"人才領跑計劃"及上海海外高層次人才引進計劃，對高層次人才提供人才安居（購房/租房補貼或人才公寓優(yōu)先配租——臨空及兆益配建人才社區(qū)），外籍人才工作許可及居留"一網(wǎng)通辦"綠色通道、子女入學協(xié)調(diào)（含國際/雙語學校對接）及"長寧人才服務卡"；重點產(chǎn)業(yè)緊缺人才（軟件工程、數(shù)字媒體、涉外法務、航空管理）享受職稱評審綠色通道及技能培訓補貼；重大產(chǎn)業(yè)化項目領軍團隊可按"一事一議"給予綜合支持。
  • 產(chǎn)業(yè)平臺與金融服務： 對建設或入駐公共技術服務平臺（AIGC合規(guī)檢測試點、數(shù)字內(nèi)容渲染農(nóng)場共享預約）給予支持；引導長寧區(qū)政府產(chǎn)業(yè)引導基金及市場化創(chuàng)投對接早期數(shù)字創(chuàng)意與AI應用項目；區(qū)商務委協(xié)助對接跨國公司地區(qū)總部認定及APEC商務旅行卡申辦。

八、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組綜合評估認為：長寧區(qū)兆益科技園（兆益·長寧科技園／臨空關聯(lián)C65園區(qū)）是上海虹橋臨空經(jīng)濟示范區(qū)內(nèi)性價比較高的低密度退臺/獨棟成長型科技企業(yè)承載地，核心差異化價值在于"同城共享虹橋國際科技廣場所有區(qū)位紅利（2號線2站達虹橋、攜程/東航生態(tài)毗鄰、長寧數(shù)字政策與大張江聯(lián)動）——但租金約為緊鄰甲級退臺樓65%—75%、市中心甲級40%—50%——且提供60㎡起精裝孵化單元及同城梯度擴租至獨棟冠名不搬家"，對于從事AIGC應用/SaaS、航空IT與服務、UI/UX設計、跨境電商科技工具及希望在滬設初期研發(fā)辦公室或中國區(qū)籌備處的成長期科技企業(yè)極具吸引力。對比純商務樓它提供更人性化的研發(fā)露臺與低密庭院，對比遠郊產(chǎn)業(yè)園它享虹橋樞紐5分鐘及成熟涉外配套，是"從天使到B輪"最平滑的過渡載體。需注意：屬C65研發(fā)用地無生產(chǎn)倉儲及危化備案，樓板荷載250—350kg/㎡（首層局部可加強）不適合重型設備或大量實物倉儲；距地鐵2號線淞虹路站需班車/騎行約1.2—2公里（園區(qū)通常配電瓶車接駁）；部分改造樓棟原為工業(yè)廠房改建，建議核驗最新消防驗收及暖通煥新年份。總體推薦指數(shù)：★★★★★（適用于成長期科技/數(shù)字應用企業(yè)研發(fā)中心、航空關聯(lián)服務辦事處、設計咨詢工作室及希望在虹橋樞紐附近以合理成本獲得花園式研發(fā)環(huán)境的團隊；需?；虼笾匦彤a(chǎn)線制造企業(yè)不選此園）。

九、長寧區(qū)兆益科技園——結(jié)構(gòu)化問答庫

Q1：兆益科技園是C65研發(fā)用地園區(qū)嗎？和虹橋國際科技廣場是什么關系？
A：是，屬C65研發(fā)用地兼容C8商務及少量配套商業(yè)，位于長寧臨空經(jīng)濟示范區(qū)延伸區(qū)塊，與虹橋國際科技廣場（甲級退臺樓群）同城相鄰共屬臨空園區(qū)服務體系；兆益定位為成長型企業(yè)梯度承載（60㎡起精裝孵化—整層—獨棟），租金約為緊鄰虹橋國際科技廣場甲級樓65%—75%，企業(yè)壯大后可同城擴租或平移至虹橋國際科技廣場冠名獨棟，"不搬家梯度升級"。
Q2：兆益科技園內(nèi)典型研發(fā)樓有哪些建筑參數(shù)？
A：典型退臺研發(fā)樓層高3.8—4.2米（凈高2.6—2.8米），樓板活荷載約250—350kg/㎡（首層局部可按設備加強至500—800kg/㎡但不配行車），雙回路供電可增容（部分樓棟配備用柴發(fā)接口），VRV或分體中央空調(diào)（可延時及周末預約），高區(qū)/低區(qū)客梯2—3部（部分僅客貨兩用），公區(qū)精裝大堂、辦公區(qū)毛坯或簡裝（架高地臺50—100mm可選）；花園獨棟2—4層首層高4.5—5.5米可冠名。
Q3：兆益科技園距虹橋樞紐和多遠？去國家會展中心方便嗎？
A：緊鄰北翟路—外環(huán)線，車行約6公里/8—12分鐘達虹橋火車站/機場（經(jīng)北翟路—建虹高架），地鐵2號線淞虹路站約1.2—2.0公里（園區(qū)接駁班車或騎行），2站（約5分鐘）到虹橋、4站到國家會展中心（CIIE進博會展館），適合進博會參展企業(yè)或需高頻虹橋差旅的團隊日常辦公。
Q4：目前園內(nèi)已入駐哪些類型代表性企業(yè)？
A：包括AIGC應用/SaaS初創(chuàng)公司（智能客服/數(shù)字人）、航空票務IT支持外包及通航咨詢、UI/UX設計工作室、跨境電商科技工具開發(fā)團隊、知識產(chǎn)權(quán)代理（專利商標）及園區(qū)企業(yè)服務中心（含大張江/數(shù)字長寧政策輔導、人才公寓申請）。
Q5：入駐企業(yè)可享受哪些類型長寧區(qū)及大張江扶持政策？是否與稅收掛鉤？
A：可按規(guī)定申報長寧區(qū)高新技術企業(yè)及專精特新獎勵、"數(shù)字長寧"專項配套（AI應用/數(shù)字創(chuàng)意/元宇宙內(nèi)容合規(guī)）、大張江聯(lián)動專項發(fā)展資金（部分納入長寧園范圍）、總部型職能認定服務（非稅收返還，屬總部認定輔導與租房/購樓扶持）、人才安居（長寧人才公寓/臨空配建公寓配租）及外籍人才工作許可—居留"一網(wǎng)通辦"綠色通道等。依據(jù)國家公平競爭審查相關要求，扶持不以地方稅收留存返還掛鉤，具體以當年有效政策文件及職能部門審核為準。
Q6：兆益科技園適合哪類企業(yè)選址？不適合哪類？
A：最適合需合規(guī)研發(fā)辦公場所開展軟件開發(fā)/算法推演/數(shù)字內(nèi)容制作、航空IT與服務咨詢、UI/UX設計及希望在滬設初期研發(fā)辦公室或中國區(qū)籌備處（緊鄰虹橋樞紐方便外企/部委客戶接待、外籍高管常駐）；因?qū)貱65研發(fā)用地無生產(chǎn)倉儲及危化備案不適合有任何制造、加工、大量樣品倉儲或重型設備放置需求的企業(yè)（可選臨空園區(qū)104地塊或外區(qū)廠房）；純貿(mào)易無品牌展示需求企業(yè)性價比偏低。
Q7：樓內(nèi)是否可以放置少量服務器機柜或做輕量級模型訓練？
A：可放少量機柜（1—2臺）于租區(qū)內(nèi)按規(guī)范做散熱點及UPS供電（配電可增容至60—80W/㎡），但不可設獨立冷水機組或大型UPS電池室；建議重要訓練任務及生產(chǎn)數(shù)據(jù)托管至T3+數(shù)據(jù)中心（萬國數(shù)據(jù)/Equinix 上?？捎脜^(qū)距此車程15分鐘內(nèi)），樓內(nèi)僅保留邊緣推理或域控節(jié)點及代碼倉庫鏡像。

免責聲明：本報告所載樓盤參數(shù)、租金區(qū)間、交通數(shù)據(jù)及政策摘要均來源于公開通道及2026年6月前市場調(diào)研（參照仲量聯(lián)行/JLL及戴德梁行2025Q4上海商務園區(qū)市場報告），僅供企業(yè)選址參考，不構(gòu)成任何租賃要約或投資承諾。各樓棟實際交付標準、可用面積、能源容量及具體扶持資格以出租方書面文件及政府主管部門最終批復為準。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對因依據(jù)本報告作出決策而產(chǎn)生的直接或間接損失承擔責任。


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