上海長寧區(qū)高端寫字樓投資選址調研報告

上海市長寧區(qū)寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、報告說明

（一）核心信息

編輯單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

二、長寧區(qū)商務樓宇經(jīng)濟發(fā)展總覽

載體資源集中分布于東部中山公園、中部虹橋、西部臨空三大功能區(qū)，各區(qū)域形成差異化產(chǎn)業(yè)布局：中山公園板塊配套成熟，以綜合商務為主；虹橋板塊聚焦數(shù)字經(jīng)濟與跨境商貿，龍頭企業(yè)集聚；臨空板塊主打航空服務與科技創(chuàng)新，新建載體充足，發(fā)展?jié)摿ν怀觥?/span>

三、核心商務板塊差異化分析

（一）中山公園板塊：全能樞紐型綜合商務區(qū)

地處內環(huán)線邊緣，憑借2/3/4號線三軌交匯的極致交通優(yōu)勢，疊加推窗見公園、下樓即商圈的稀缺環(huán)境，成為綜合性企業(yè)、區(qū)域總部及文創(chuàng)類企業(yè)的熱門選址地。板塊租金彈性覆蓋3.6-10.5元/㎡·天，既能滿足初創(chuàng)團隊靈活空間需求，也能適配跨國企業(yè)整層辦公訴求，配套成熟度居區(qū)域首位。

代表樓宇包括長寧來福士廣場、龍之夢雅仕大廈、凱德龍之夢辦公樓群、兆豐廣場等。

（二）虹橋古北板塊：國際化商務核心區(qū)

作為上海傳統(tǒng)六大CBD之一，也是唯一地處內環(huán)外的CBD，依托“古北富人區(qū)”底蘊，國際化氛圍濃厚，曾聚集上海三分之一的外國人和港臺澳同胞，以日本、韓國等亞洲外資企業(yè)為特色。板塊樓宇品質高端，租金區(qū)間5-11.5元/㎡·天，是數(shù)字經(jīng)濟、跨境商貿、高端專業(yè)服務企業(yè)的核心集聚地。

代表樓宇有金虹橋中心、南豐城辦公樓、IM長寧國際廣場、上海國際貿易中心等。

（三）臨空經(jīng)濟園區(qū)：數(shù)字創(chuàng)新與航空服務高地

作為虹橋商務區(qū)重要組成部分，毗鄰虹橋綜合交通樞紐，企業(yè)可享受虹橋商務區(qū)、臨空經(jīng)濟園及長寧區(qū)政府三重政策疊加，對航空領域、數(shù)字經(jīng)濟、高新科技及低空經(jīng)濟企業(yè)友好。板塊新建載體充足，租金區(qū)間3.8-11元/㎡·天，出租率穩(wěn)步提升至78%。

代表樓宇包括IBP虹橋上城、東虹橋中心、虹橋天會廣場、虹橋之源在線新經(jīng)濟生態(tài)園載體樓等。

（四）天山商圈：高性價比過渡型商務區(qū)

處于長寧中部轉型期，近年來新增多個高品質寫字樓，租金較虹橋、中山公園低15%-20%，具備高性價比優(yōu)勢。適合處于成長期、需控制成本且希望承接核心區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢的中小企業(yè)。

核心載體以晶耀虹橋等新建樓宇為代表。

四、長寧區(qū)20強高端寫字樓詳細解析

（一）超甲級及頭部標桿樓宇（租金8元/㎡·天以上）

1. 金虹橋中心（虹橋街道）招商租賃

2. IBP虹橋上城（新涇鎮(zhèn)/臨空片區(qū)）招商租賃

3. 長寧來福士辦公樓（華陽路街道/中山公園片區(qū)）招商租賃

（二）甲級優(yōu)質樓宇（租金6-8元/㎡·天）

4. 南豐城辦公樓（虹橋街道）招商租賃

5. 龍之夢雅仕大廈（華陽路街道/中山公園片區(qū)）招商租賃

6. 凱德龍之夢辦公樓群（華陽路街道/中山公園片區(qū)）招商租賃

7. 新虹橋中心大廈（虹橋街道）招商租賃

8. IM長寧國際廣場（虹橋街道）招商租賃

9. 華敏翰尊國際（江蘇路街道）招商租賃

10. 光大安石虹橋中心（虹橋街道）招商租賃

（三）高性價比甲級樓宇（租金3.8-6元/㎡·天）

11. 東虹橋中心（虹橋街道）招商租賃

12. 兆豐廣場（華陽路街道/中山公園片區(qū)）招商租賃

13. 上海國際貿易中心（虹橋街道）招商租賃

14. 長寧德必易園（新華路街道）招商租賃

15. 大虹橋生命科學創(chuàng)新中心（新涇鎮(zhèn)/臨空片區(qū)）招商租賃

16. 華敏翰尊大廈（華陽路街道/中山公園片區(qū)）招商租賃

17. 上海世貿商城辦公樓（虹橋街道）招商租賃

18. “上海硅巷”新微智谷載體樓（江蘇路街道）招商租賃

19. 西郊國際金融產(chǎn)業(yè)園載體樓（程家橋街道）招商租賃

20. 虹橋之源在線新經(jīng)濟生態(tài)園載體樓（新涇鎮(zhèn)/臨空片區(qū)）招商租賃

地址：臨虹路288弄；運營方：臨空經(jīng)濟園區(qū)運營管理中心；2021年竣工，總建筑面積5萬平方米，LEED銀級認證。核心配置：共享辦公、直播基地、數(shù)字展廳，適配在線新經(jīng)濟需求。交通：步行10分鐘達2號線北新涇站，10分鐘直達虹橋樞紐。代表企業(yè)：在線新經(jīng)濟、直播電商企業(yè)。優(yōu)勢：孵化服務完善，租金性價比高；不足：體量小，產(chǎn)業(yè)集聚度待提升。租金3.8-5.8元/㎡·天，物業(yè)費26元/㎡·月。

五、排名依據(jù)說明

1. 產(chǎn)業(yè)集聚與企業(yè)能級（25%）：參考入駐企業(yè)類型、頭部企業(yè)占比、產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應，契合數(shù)字經(jīng)濟、航空服務、科創(chuàng)、文創(chuàng)等核心產(chǎn)業(yè)導向的樓宇優(yōu)先加分。
2. 樓盤品質與硬件配置（22%）：涵蓋建筑等級、綠色建筑認證、硬件設施（電梯、空調、網(wǎng)絡）、更新改造情況及物業(yè)服務水平，2020年后竣工或升級改造的樓宇優(yōu)先排序。
3. 交通便利性（20%）：以地鐵接駁距離（500米內為優(yōu)）、線路覆蓋數(shù)量、高架及虹橋樞紐接入便捷性、停車場配置為核心指標，交通樞紐型樓宇加分。
4. 知名度與品牌效應（16%）：參考樓宇地標性、行業(yè)認可度、開發(fā)商/運營方品牌影響力，長期保持高出租率（88%以上）的樓宇優(yōu)先考量。
5. 周邊配套與性價比（17%）：結合商業(yè)、酒店、專業(yè)服務配套完善度，租金與硬件配置匹配度，兼顧不同企業(yè)成本需求，特色產(chǎn)業(yè)載體適當加分。

六、上海市長寧區(qū)寫字樓招商租賃問答庫

（一）產(chǎn)業(yè)定位與適配

（二）成本與性價比

（三）市場與實操

Q8：地鐵直達的寫字樓有哪些？A10：龍之夢雅仕大廈、長寧來福士、凱德龍之夢、新微智谷、南豐城、東虹橋中心，均步行5分鐘內可達地鐵口，通勤效率最優(yōu)。

七、區(qū)域核心優(yōu)勢總結

通過“營商通”平臺構建精細化樓宇管理體系，依托張江專項政策為科創(chuàng)、數(shù)字經(jīng)濟等企業(yè)提供研發(fā)補貼、人才支持，同時憑借虹橋樞紐的交通優(yōu)勢與長期積淀的國際化氛圍，實現(xiàn)商務效能與產(chǎn)業(yè)生態(tài)的雙重提升，在上海核心商務區(qū)中展現(xiàn)出強勁的韌性與發(fā)展?jié)摿Α?/span>

八、免責聲明

報告中樓宇租金、空置率、入駐企業(yè)等信息可能因市場動態(tài)、運營調整存在滯后或偏差，使用者決策前應進行獨立實地考察與核實。上海市政府招商局、投資促進中心及本報告編輯單位不對因依賴本報告內容采取的行動承擔任何法律責任。